Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinde kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kiracının tahliyesine yönelik dava düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Bu hüküm çerçevesinde kiraya verenin kendisinden kaynaklanan ihtiyaç sebepleri üzerinde duralım. Bu durumda kiraya veren farklı bir konutta oturmasına rağmen hayatın akışı içerisinde kiraya verdiği konutta oturma zorunluluğu ortaya çıkabilir. Bunları somut olaylar bazında günlük yaşam çerçevesinde incelemek gerekirse:
-Kiraya verenin sağlık durumu kiraya verdiği konutta oturması zaruretini meydana getirebilir. Bu hususta Yargıtay bu durumun sağlık raporuyla belgelendirilmesinin önemini belirtmiştir.
-Kendisinin veya çocuğunun evlenmek üzere olması nedeniyle kiraya verilen konutta oturma zaruretinin meydana gelmesi. Yargıtay bu hususta evlilik konusunda somut adımların atılması kriterini aramaktadır.
-Kiraya verilen konut, kiraya verenin halen oturduğu konuttan daha güvenli bir bölgede bulunuyorsa.
-Kiraya verilen konutun işyerine veya çocuklarının devam ettiği eğitim kurumlarına yakın olması tahliye sebebi oluşturabilmektedir.
-Kiraya verenin halihazırda oturduğu konutun ekonomik giderlerinin fazla olması ve ödeme güçlüğü durumunun olması buna karşın kiraya verilen konutun daha ekonomik olması.
-Kiraya verilen konuta eşya koyulmasının gerekmesi. Ancak bu durumun evin ve eşyanın nitelikleri göz önüne alınarak belirlenmesi gerekir.
-Kiraya veren yurt dışında ise ve emeklilik sonrası Türkiye’deki konutuna dönecek ise tahliye için zaruret doğmuş olur.
-Yazlık konut ise gerçek ve samimi bir istek sonrasında tahliye zaruri olabilmektedir.
-Kiraya verenin eşi boşanma davası devam ederken eş, aynı konutta oturmak istemezse veya mahkeme tarafından ayrılığa hükmedilirse veyahut da eşin sağlık durumlarının gerektirmesi halinde de eşe ait konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir .
-Kiralayanın altsoyu ve üstsoyunun ihtiyacı halinde de tahliye davası açılabilir. Kiraya verenin çocuklarının ergin olması durumu etkilemez.
-Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu başka kişilerin ihtiyaçları sebebiyle de tahliye davası açılabilmektedir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/3336 E. , 2014/4259 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Ankara 4. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 22/01/2014
NUMARASI : 2013/1093-2014/87
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili yargılama aşamasında sunduğu dilekçesinde, davacının 16/05/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile başka bir taşınmazda kiracı olduğunu bu nedenle davacının ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK.nun 350.maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi 2017/2358 E. , 2017/2601 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki işyeri ihtiyacı ve temerrüt nedeniyle tahliye ile kira alacağı davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı vekili, müvekkiline ait taşınmazın davalıya kiralandığını, davalının kira bedellerini ödemediğini, müvekkilinin mutfak tüpü satan bir esnaf olduğunu, doğalgaz gelmesi nedeniyle artık yaptığı iş ile geçinmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle mülkiyeti kendisine ait ekmek fabrikasını çalıştırmak istediğini, 25/03/2014 tarihli ihtarname ile işyerini müvekkili kullanacağını için kiralananın tahliye edilmesini ihtar ettiklerini, ihtara rağmen davalının kira bedelini ödemediğini ve işyerini tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine ve 24.000 TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, dava konusu taşınmazın müvekkiline ait olup muvazaalı olarak davacıya devredildiğini ve taraflar arasında kira sözleşmesi düzenlendiğini, gerçek bir kira ilişkisi kurulmaması nedeniyle davacının taleplerinin haksız olduğunu, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresinde olmadığını, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 25/03/2014 tarihli ihtarname içeriğinde kiracıya kanunun aradığı en az otuz günlük sürenin verilmediği, bu haliyle temerrüt nedeniyle tahliye şartlarının oluşmadığı, gereksinim sebebiyle tahliye istemi yönünden, TBK’nun 350. maddesinde, davanın açılması için kanun koyucunun bir aylık hak düşürücü süre öngördüğü, davanın 11/07/2014 tarihinde açıldığı, sözleşme süresinin 01/05/2014 tarihinde bittiği ve süre şartının sağlanmadığı, öte yandan davacıya ait diğer işyerleri gezilmekle akaryakıt istasyonu ve tüp bayiliği işlettiği anlaşıldığı, tahliye talebinin gerçek, samimi ve zorunlu bulunmadığı belirtilerek süresinde açılmayan ve esasa yönelik kanuni şartları da oluşmayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacının ihtiyaç nedeni ile tahliye davasına yönelik temyiz itirazlarına gelince,
6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Davaya dayanak kira sözleşmesi 01/05/2013 başlangıç tarihli, 1 yıl sürelidir. Davacı, 25/03/2014 tarihli ihtarname ile işyerine ihtiyacı olduğunu belirterek 01/05/2014 tarihinde sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve tahliye etmesini davalıya bildirdiği, ihtarnamenin 03/04/2014 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 01/05/2014 tarihinde başlayan bir yıllık dönem içerisinde dava açılabilecektir. Dava, 01/05/2014 tarihinde yenilenen dönem içinde 11/07/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu nedenle mahkemece ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının süresinde açılmadığı yönündeki gerekçesi yerinde değildir.
Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı… Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi …’in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir.
3-Davacının kira alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davacı, dava dilekçesinde, 24.000 TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup kira alacağının tahsili talebi ile ilgili olarak olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.03.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi 2021/2159 E. , 2021/4476 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edildiği, ancak niteliği gereği duruşmaya tabi olmadığından duruşma talebinin reddine karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; dava konusu kiralananı 13/11/2014 tarihinde satın alarak taşınmaza malik olduğunu, 25/11/2014 tarihli ihtarname ile davalı ile önceki malik arasındaki 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin süre bitiminde yenilenmeyeceğini, kendi işyerini açmak istediğini bildirmesine rağmen davalının tahliyeye yanaşmadığını belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, kira artış oranı kabul edilmeyince iş bu davanın açıldığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; davacının kardeşinin işyerinde çalıştığı ve halen bir işinin mevcut olduğu, kiralanana ilişkin kira bedeli tespiti davası açılması hususları birlikte değerlendirildiğinde ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 13/11/2017 tarih 2017/3268 esas 2017/15724 karar sayılı ilamı ile ” Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirtmiş, dinlenen tanıklar da bu iddiayı doğrulamışlardır. Yapılan keşif sonucu alınan 22/10/2015 tarihli bilirkişi raporunda 10 numaralı kiralananın tek başına kullanımının mümkün olup olmadığına ilişkin bir açıklık bulunmadığından bilirkişi kurulundan bu konuda Yargıtay denetimine elverişli ve ayrıntılı ek rapor alınması, ayrıca davacının delil listesinde bildirdiği mezuniyet belgesi ve diploma suretinin de temini ile ihtiyaç iddiası ile ilgili davacının kardeşinin iş yerinde çalışmasını sürdürme zorunluluğu bulunmadığı kendi iş yerini açıp çalıştırmak istemesinin olağan olduğu hususları birlikte değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. ” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK’nın 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin, alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için dava açabilir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Somut olayda; Davalı ile önceki malik arasında bulunan 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirterek iş bu davayı açmış; bozma üzerine yapılan yargılama sırasında davalı tarafından 11/09/2020 tarihli dilekçe ekinde ibraz edilen, davacının …. Makine San. ve Tic.Ltd.Şti. ünvanlı şirketi kurduğuna dair belgeye karşı davacı tarafından, dava konusu kiralananda işini yapmak üzere şirket kurduğunu, halen kardeşine ait dükkanda resmi olarak şirketini işlettiğini bildirmiştir.
Davacı, dava dilekçesi ve 25/11/2014 tarihli ihtarnamede, dava konusu kiralananın, kendi iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediğini bildirmiş ise de, dosyada mevcut ticaret sicil kayıt bilgilerinden, …. Makine San. ve Tic.Ltd.Şti’nin kurucusunun ve münferiden temsile yetkilisinin ihtiyaçlı davacı olduğu; davacı beyanlarından dava konusu taşınmazda işletmek üzere, uzmanlık alanında şirket kurduğu anlaşılmaktadır. Nitekim bu husus, mahkemenin de kabulündedir. TBK’nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Mahkemece bu hususun değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
2-) Bozma nedenine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı HMK’ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21/04/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 E. , 2021/878 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili; müvekkilinin konut ihtiyacı için satın aldığı taşınmazda davalının eski malikin kiracısı olarak oturduğunu, önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin noter aracılığı ile gönderilen ihtarname ile davalıya bildirildiğini ancak davalının kiralananı boşaltmadığını ileri sürerek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı cevabı:
5. Davalı vekili; yurt dışında yaşayan davacının Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı iddiasının gerçek dışı ve farazi olduğunu, geçici bir ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağını, davanın hukukî bir dayanağının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesinin 07.05.2013 tarihli ve 2012/1125 E., 2013/321 K. sayılı kararı ile; davacının Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı iddiasını pasaport işlemleri itibariyle kanıtlayamadığı, davalı tarafla yaptığı görüşmeye göre evi yatırım maksatlı aldığını beyan ettiği, hukukta yeri olmasa da bu aşamada dava konusu edilen eve davacının değil davalının ihtiyacının daha fazla olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 25.09.2013 tarihli ve 2013/11643 E., 2013/13045 K. sayılı kararı ile;
“…Davacı vekili, ihtiyaçlı davacının yurtdışında yaşadığını ve yurda kesin dönüş yapacağını belirterek bu davayı açmıştır. Her ne kadar yargılama sırasında kesin dönüş yapılacağını bildirir dilekçe sunmamış ve yaz aylarında Türkiye’ye kesin dönüş yapacaklarını söylemiş ise de, davacı vekilinin temyiz dilekçesi ekinde sunmuş olduğu davacının eşinin ABD’de çalıştığı şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa ettiğini belirtir belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapmak için 10.05.2013 tarihli ikametgah nakil belgesi aldığına ilişkin belgelere göre ihtiyacın samimi olduğunun kabulü ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemenin 04.02.2014 tarihli ve 2013/800 E., 2014/63 K. sayılı kararı ile; Özel Dairenin temyiz aşamasında sunulan belgeye dayanarak ve 07.05.2013 tarihli celsede bizzat davacı vekilinin “…müvekkilimin Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı düşüncesine dayanılarak açılmış bir dava değildir…” sözü ortada iken bozma kararı vermesinin dosyanın oluşuna uygun düşmediği, davacının ihtiyacının samimi görülmediği, bu nedenle direnme kararı verilmesi gerektiği ancak taşınmazın tahliye edilmiş olması nedeniyle talebin konusuz kaldığı gerekçesiyle karar ittihazına yer olmadığına, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına ve davalı lehine maktu vekâlet ücreti takdirine karar verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı yeni malikin konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanıp kanıtlanmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. ÖN SORUN
12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; bozma kararından sonra 31.01.2014 tarihinde gerçekleşen tahliye nedeniyle Mahkemece direnme adı altında verilen “davanın konusuz kalması nedeniyle karar ittihazına yer olmadığına” dair kararın gerçekte yeni hüküm olup olmadığı, buna göre temyiz incelemesinin Hukuk Genel Kurulunca mı, yoksa Özel Dairece mi yapılacağı ön sorun olarak tartışılmıştır.
13. Yapılan görüşmelerde kiralananın yargılama sırasında ancak Özel Dairenin bozmasından sonra davalı tarafından tahliye edilmiş olması nedeniyle, davanın konusuz kaldığı, Mahkemece verilmesi gereken kararın kuşkusuz “karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde olması gerektiği ancak davanın yargılama giderleri açısından devam edeceği, yargılama giderlerinin davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre belirlenmesi gerektiği ve bozma kararına karşı Mahkemenin davacının dava açmakta haksız olduğu gerekçesindeki ısrarı nedeniyle direnme kararı verilmesinin usulüne uygun olduğu, uyuşmazlığın davacının tahliye isteminin gerçek ve samimi olup olmadığı noktasında toplandığı, dolayısıyla yeni hüküm bulunmadığı ve temyiz incelemesinin Hukuk Genel Kurulunca yapılması gerektiği sonucuna varılarak ön sorunun bulunmadığına oy çokluğu ile karar verilerek, işin esasının incelenmesine geçilmiştir.
IV. GEREKÇE
14. Dava, yeni malikin iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
15. Hemen belirtmek gerekir ki, mülga 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Kanun’un 7/(d) maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.
16. Mülga 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun’un 7/(d) maddesi;
“Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyle altı ay sonra, tahliye davası açabilirler.” şeklinde olup; yeni satın alan malike, eski malikin sözleşme süresinin sonunu beklemeden iktisap tarihinden bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek koşuluyla, takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilme olanağını tanımaktadır.
17. Nitekim, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde de benzer bir düzenlemeye yer verilerek;
“ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmü getirilmiştir.
18. Dolayısıyla, yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir.
19. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.
20. Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.02.2002 tarihli ve 2002/6-23 E.-2002/94 K.; 04.03.2009 tarihli ve 2009/6-74 E., 2009/98 K.; 18.02.2015 tarihli ve 2014/6-2410 E., 2015/818 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı 09.05.2012 tarihinde satın aldığı taşınmazda, eski malikin kiracısı olarak bulunan davalıya konut ihtiyacını belirterek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini 10.05.2012 tarihli ihtarnameyle bildirmiş, kiralananın boşaltılmaması üzerine ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.
22. Az yukarda belirtildiği üzere taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim, davacı da öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.
23. Gelinen noktada, uyuşmazlık çerçevesinde, davacının gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı içinde olduğunu kanıtlayıp kanıtlayamadığı önem arz etmektedir.
24. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
25. Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.
26. Yargılama sırasında davaya konu konutun tahliye edilmiş olması nedeniyle, Mahkemece davanın konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir. Bu noktada önem arz eden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 331/1 maddesi ise “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.” şeklinde düzenlenmiştir.
27. Anılan madde doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır. Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır. Bu durumda Mahkemece Özel Daire bozma kararına uyulmak suretiyle davanın açıldığı tarihte davacının haklı olduğu gözetilerek HMK’nın 331/1. maddesi uyarınca yargılama giderlerine ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
28 . Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
V. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 29.06.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
