Kira bedelinin tespitine ilişkin TBK M.344 göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu madde kapsamında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir.
Yargıtay Kararları
1- YARGITAY KARARI 3. HUKUK DAİRESİ 2017/3856 E. 2018/9229 K.
Davacı 11/12/2014 tarihinde açtığı işbu dava ile , davalının 2001 yılından itibaren sözlü kira sözleşmesi gereğince tarafına ait taşınmazda kiracı olarak oturduğunu ve halen aylık 900 TL kira bedeli ödemekte olduğunu,davalıya 23/05/2014 tarihli bir ihtarname gönderilerek kira bedelinin Haziran/2014 dönemi için aylık kira bedelinin 800 TL’den 1.500 TL’na yükseltildiğinin bildirildiğini ancak davalının 29/05/2014 tarihli cevabi ihtarname ile aylık kira bedelini ÜFE oranında arttıracağını belirterek 2014 yılı Haziran ayından itibaren aylık kira bedelini 900 TL olarak ödemeye başladığını, halen ödenen kira bedelinin rayiçlere göre düşük kaldığını belirterek, aylık kira bedelinin yeni dönem için 1.500 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 02/06/2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.200 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345 maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında 2001 yılına dayalı, sözlü kira sözleşmesi bulunduğuna ve aylık kira bedelinin 01/06/2014 tarihine kadar 800 TL , bu tarihten sonra ise 900 TL olarak ödendiğine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme sözlü olduğundan, kiracılık süreci içinde kira parasının artırılacağı davacı tarafından kanıtlanamamıştır.Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği her iki tarafın da kabulünde olan 01/06/2014 tarihi için kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 11/12/2014 tarihinde açılan dava ile 01/06/2014 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01/06/2015) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2015-2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27/09/2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
2- YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2018/2245 E. 2018/5591 K.
Davacılar, murisleri ile davalı arasında 19/02/2013 tarihli sözleşme düzenlendiğini, kiralanana ihtiyaçları bulunduğunu, davalının ödediği kira bedelinin rayiçlere göre düşük olduğunu belirterek davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine, bu talepleri kabul olmadığı takdirde işyerinin kirasının şimdilik sezonluk 5.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir.Davalı, davanın reddini istemiştir.Mahkemece, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı, kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hükmün kira sözleşmesinde yer almadığı, başlangıçta belirtilen kira bedelinin beş yıl boyunca aynen uygulanacağı,
beş yıl sonra TBK’nun 344/3 maddesine göre kira tespiti istenebileceği, kira bedelinin tespiti davasının 19.02.2018 tarihinden sonra açılabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacıların sair temyiz itirazları yerinde değildir.
TBK’nın 344 maddesi “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmü yer almaktadır.Davaya dayanak yapılan, davacıların murisi ile davalı arasında düzenlenen 19/02/2013 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 6. maddesinde, sözleşme bitiminde kira bedelinin TEFE-TÜFE ortalamasına göre artırılacağı düzenlemesi bulunmaktadır.Mahkemece, her ne kadar, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmadığı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl geçmedikçe kira bedelinin tespiti istenemeyeceği gerekçesiyle kira bedelinin tespiti davasının reddine karar verilmiş ise de; kira sözleşmesinde artış şartı yer aldığı gibi Mahkemenin kabulünde olduğu gibi artış şartı bulunmasa dahi davacıların kira bedelinin tespitini talep etmesi mümkündür. Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının yeni dönem kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 19.02.2013 tarihi olduğuna göre TBK’nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenler ile davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile kira bedelinin tespiti davası yönünden hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacılar yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
3- YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/4508 E. 2018/11752 K.
Davacı, davalının, uzun yıllardır maliki olduğu taşınmazdakiracı olduğunu, en son 01/01/2011 tarihli, brüt 1.725 TL aylık kira bedelli kira sözleşmesi düzenlendiğini, ödenen kira bedelinin rayiçlerine göre düşük olduğunu belirterek 01/01/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık net 3.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, taraflar arasında imzalanmış olan 01/01/2011 tarihli kira sözleşmesine göre artış yapılarak 2014 yılı için aylık 1.700 TL kira ödendiğini, ödenen kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davalının eski kiracı olması sebebiyle %10 hak ve nesafet indirimi yapılarak taraflar arasındaki aylık kiranın 01/04/2013 tarihinden itibaren brüt 3.150,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanun’unun 345. maddesi gereğince, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi 2005 yılından itibaren her yıl birer yıl süre ile yenilenerek devam etmiştir. Bilirkişi raporunda, 2011 tarihli sözleşme belirlenen kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uygun olmadığı, taraflarca tespit olunan aylık kiranın o günün rayicini yansıtmadığı belirtildiğine göre kira bedeli hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir. Ancak 01/01/2013 tarihinde başlayan kira dönemi için kira bedelinin tespitinin istenilmesi için davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki
bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Sözleşmede artış şartı bulunmakla birlikte davacı tarafından ihtarname de gönderilmiş olmasına rağmen tespit istenilen kira dönemi sona erdikten sonra dava açıldığı anlaşılmaktadır. Geriye dönük olarak kira bedelinin tespiti istenilemeyeceğinden 21/05/2014 tarihinde açılan dava ile 01/01/2013 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Bu durumda Mahkemece bir sonraki dönem için (2014-2015) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 20/11/2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
4- YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/7770 E. 2019/4738 K.
Davacı, davalının, 1/4 payına malik olduğu taşınmazda 20 yılı aşkın süredir kiracı olduğunu, taşınmazın murisi tarafından 15/05/2000 tarihli kira sözleşmesi ile aylık 150 TL bedelle davalıya kiraya verdiğini, davalının payına karşılık 675 TL kira ödediğini, ödenen kira bedelinin emsallerinin çok altında olduğunu belirterek aylık kira bedelinin payına düşen kısmının yeni kira döneminden geçerli olmak üzere 6.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01/05/2015 tarihinden itibaren mecurun tamamı yönünden aylık kira bedelinin brüt 14.000,00 TL ( Net:11.200,00 TL ) olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Dava konusu taşınmazın 01/05/2000 başlangıç tarihli, bir yıl süreli sözleşme ile davalıya kiralandığı anlaşılmaktadır. Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış, bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 14.000 TL olacabileceği belirtilmiştir. Mahkemece, davacının kiralayan olmadığı dolayısıyla da davalı ile aralarında kiracılık ilişkisi bulunmadığı; tarafların kardeş oldukları, davacının mülkiyet sahibi olmasından kaynaklı olarak iş bu davayı açtığı, uzun süredir hissesine düşen kira bedelinin düşük düzeyde kaldığı gerekçesiyle bilirkişi kurulunca belirlenen bedel üzerinden takdiri indirim yapılmamıştır.
Dava konusu taşınmazın paydaşı olan davacı aynı zamanda kiraya verenlerden … ‘un mirasçısı olup halefiyet ilkesi gereği taraflar arasında kiracılık ilişkisi bulunduğu gibi hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Bu nedenle Mahkemece, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile hak ve nesafet indirimi yapılmaksızın tespit kararı verilmesi doğru değildir.
Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Davacı da dava dilekçesinde payı oranında kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda Mahkemece, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği gözönünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 21/05/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
5- YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/6958 E. 2019/3016 K.
Davacı 18/06/2015 tarihinde açtığı işbu davada; davalının 30/04/2012 tarihli sözlü kira sözleşmesi ile tarafına ait taşınmazda aylık 300,00 TL kira karşılığı oturduğunu, davalının ödemekte olduğu kira bedelinin emsallarının çok altında olup Noter kanalı ile gönderilen ihtarname ile bildirilen miktar değerinde kira bedelinin ödenmesini istediğini ancak davalının bunu kabul etmediğini, kira sözleşmesinde artışına ilişkin özel bir şart bulunmadığından üç yıldır kira artışı yapılmadığını belirterek kira bedelinin 500,00 TL olarak tespiti ile bu bedelin 30/04/2015 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren geçerli sayılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, taraflar arasında 01/01/2011 başangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 300 TL bedelli yazılı kira sözleşmesi bulunduğunu ,
02/02/2016 tarihinde de aylık kira bedeli olarak 330 TL yatırdığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş,hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (01.01.2019 tarihinden sonrası için ise tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.
TBK’nun 345 maddesinde ise “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına
ilişkin olarakkiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345 maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Olayımıza gelince; Dava, kira bedelinin tespiti istemi olup taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 300 TL bedelli yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu kapsamda; Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yanılgılı değerlendirme sonucu davanın uyarlama davası olduğu kanaati ve uyarlama şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04/04/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
6- YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/6415 E. 2019/2272 K.
Davacılar, dava konusu depolu dükkan vasfındaki taşınmazı 13.01.2014 tarihinde satın aldıklarını, dava konusu dükkanın, önceki malik tarafından sözlü kira sözleşmesi ile yaklaşık 10 yıl önce kiraya verildiğini, dava konusu taşınmazı ihtiyaçları nedeniyle satın aldıklarını, davalıya taşınmazı tahliye etmeleri hususunu ihtarname göndererek ihtiyacını bildirdiği halde davalının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek dava konusu taşınmazın iş yeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesine karar verilmesini ve davalının ödediği aylık 300TL kira bedelinin rayiçlerin altında kaldığından, 21.01.2014 tarihinde başlayan dönemden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 2000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; öncelikle tahliye isteminin süre açısından reddedilmesi gerektiğini, davacıların keşide ettikleri ihtarda ihtiyaç belirtmeyip; tadilat yapılacağını belirttiklerini, davacıların işbu taşınmaza ihtiyaçlarının bulunmadığını, …’in öğretmen olduğunu, …’in ise doktor olduğunu ancak zirai ilaç ticareti ile uğraştığını, kaldı ki davacıların başkaca taşınmazlarının bulunduğunu, dava açılış tarihi itibariyle taşınmazdaki kiracılık sıfatının 8 yıl olduğunu, kira tespitine ilişkin taleplerini de kabul etmediklerini, davacıların gönderdiği ihtarın yeni maliklerin bildirimine ilişkin olduğunu, davacıların kira bedelini Ocak 2014 ten itibaren belirlenmesi taleplerinin 6098 sayılı Kanun’un 345. Maddesine aykırı olduğunu, taraflar arasında yazılı sözleşme olmadığını, davacılar tarafından maddede belirtilen anlamda keşide edilmiş bir ihtarname ya da yeni dönem için açılmış bir dava olmadığını, kira bedelinin ancak 2016’da hüküm ifade edeceğini, taşınmazın bulunduğu yerdeki emsal kiraların aylık 300TL ile 500TL arasında değiştiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece; tahliye davasının süresinde açılmadığı ve ihtiyacın samimi olduğunun ispat edilemediği gerekçesi ile tahliye davasının reddine, kira bedelinin 20.06.2015 tarihinden itibaren 604,78TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve davacıların ihtiyacın samimi olduğunu ispat edememelerine göre, davacılar vekilinin tahliye ilişkin tüm kira bedelinin tespitine ilişkin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
Davacılar vekilinin tespit tarihine ilişkin temyiz itirazlarının gelince ;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Somut olayda; davacılar, davalı ile önceki malik arasında yapılan sözlü kira sözleşmesine dayanmış ve sözleşmenin başlangıç tarihinin Haziran ayının 20. günü olduğunu belirtmiş davalı sözleşmenin başlangıç tarihine itiraz etmemiştir. Her ne kadar Mahkemece, kira sözleşmesinin süresiz olduğu ve TBK 328 ve 329. maddeleri gereğince kira bedelinin 6 aylık dönemler itibarıyla tespitinin talep edilebileceği gerekçesi ile kira bedelinin 20.06.2015 tarihinden itibaren tespitine karar verilmiş ise de; 6098 sayılı TBK’nun 344 ve 345. maddelerine göre; kira bedellerinin yıllık olarak belirleneceğinin düzenlenmiş olması karşısında olayda uygulama olanağı bulunmayan 6098 Sayılı TBK.nun 328 ve 329. maddeleri esas alınarak 20.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir. Ayrıca 10. Noterliği’nin 21.01.2014 tarih, 02304 yevmiye numaralı ve 24.01.2014 tebliğ tarihli ihtarnamesi ile yenilenen döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiraya verenler tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuştur. Bu durumda, Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda kira bedelinin 20.06.2014 tarihinden itibaren brüt olarak tespit edilmesi gerekirken, yazılı şekilde ve net mi brüt mü olduğu belirtilmeden 20.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacıların sair temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan tahliye davasına yönelik hükmün ONANMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davacı taraf yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 19.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
7- YARGITAY 3.HUKUK DAİRESİ 2017/2187 E. 2017/12109 K.
Davacılar, davalının 01.02.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre kiracı olarak bulunduğu taşınmazı 06.05.2011 tarihinde satın aldıklarını, kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığını belirterek yeni dönemde 25.000.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.02.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 18.000.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının temyiz itirazlarının reddi gerekir.
Davacının kira döneminin başlangıcına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Kira sözleşmesi 01.02.2011 başlangıç tarihli, 3 yıl 11 ay süreli olup sözleşmenin yenilendiği tarih 01.01.2015’tir. Davacı tarafından kira bedelinin tespitinin talep edildiği dönem 01.01.2015 tarihi olup Mahkemece 01.02.2015 tarihinden kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir.
Davacının vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, vekalet ücreti olarak hükmolunur. Halen ödenmekte olan aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan miktar arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdiri gerekir.
Mahkemece reddedilen dava değeri üzerinden kendisini vekil ile temsil ettiren davalı yararına hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, fazla vekalet ücretine hükmedilmesi de usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Ne var ki; yapılan bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden kararın düzeltilerek onanması HUMK 438/7 . maddesi gereğidir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenle temyiz olunan hükmün 1. bendinde yer alan ” davanın kısmen kabulü ile 01.02.2015 tarihinden itibaren ” ifadesinin yerine “
davanın kısmen kabulü ile 01.01.2015 tarihinden itibaren…” ifadesinin yazılması; 4. bendinde yer alan” reddedilen kısım
üzerinden nisbi olarak hesaplanan 15.264.-TL ücreti vekaletin davacıdan tahsiliyle davalıya verilmesine” ifadesinin yerine “reddedilen kısım üzerinden nisbi olarak hesaplanan 12.576.-TL ücreti vekaletin davacıdan tahsiliyle davalıya verilmesine” ifadesinin yazılması suretiyle hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 18.09.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
8- YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/5584 E. 2019/798 K.
Davacı, davalı ile aralarında 01.01.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, mağaza olarak kullanılan kiralanana ait kira bedelinin emsaller karşısında düşük kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 01.01.2015 tarihinden itibaren net 4.000.-TL olarak tespitini istemiştir.
Davalı, talebin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Somut olayda; davacı ile davalı arasında 01.01.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır, artırılması talep edilen dönemin ise endeks dönemi olduğu anlaşılmaktadır. Dosya arasında bulunan 30.04.2015 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın 01.01.2015 tarihinden itibaren geçerli aylık kira bedeli net 1.821.84.-TL brüt 2.277.30-TL olarak tespit edilmiş, Mahkemece davalının 01.01.2015 tarihinden itibaren başlayan dönemde net 1.835.-TL kira bedeli ödediği, davalının ödediği kira bedelinin bilirkişi tarafından belirlenen kira bedeline ÜFE oranı uygulanmak suretiyle hesaplanan kira bedelini aştığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir. Kira parasının miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip kira tespit kararı verilmelidir. O halde Mahkemece yapılacak iş ; kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda red kararı verilemeyeceği hususu gözetilerek davalının kabul edip ödediği miktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine ilişkin bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
Bozma nedenine göre; davacı tarafın sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.02.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
9- YARGITAY 3.HUKUK DAİRESİ 2017/7142 E. 2019/3465 K.
Davacılar, davalı ile aralarında 01/07/2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, ödenen 800TL kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını belirterek dava tarihinden itibaren kira bedelinin net 2.000 TL ye artırılmasını istemişlerdir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Somut olayda; Taraflar arasında 01/07/2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli aylık 550 TL bedelli kira sözleşmesi konusunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacılar dava tarihi olan 12/10/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti isteminde bulunmuşlardır. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir. Davalının tespit edilecek miktarı kabul ederek ödeme yapması dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğu yönünden önemlidir.
Sözleşmede artış şartına ilişkin düzenleme bulunduğundan 01/07/2015- 01/07/2016 kira dönemi için, dönem başlangıcından itibaren kira bedelinin artırılması mümkün iken, kira parasının tespiti istekli iş bu davada davacı, dava tarihinden itibaren tespit isteminde bulunduğundan, davacının talebi gibi 12/10/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilebilir.
6217 Sayılı Yasa’nın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa’nın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı belirlenmiştir. Davalı kiracının tacir olması nedeniyle, TBK’nun 344/3. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı, önceki uygulama ve içtihatlar gereğince aylık kira bedelinin tespitine gidilmesi gerektiği, bu itibarla tespiti istenen 01/07/2015- 01/07/2016 kira döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak, dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak; öte yandan davalı tarafın kiralananı tahliye ettiği tarih belirlenip kiralanananı tahliye etse de tahliye tarihine kadar bir tespit kararı verilmesi gerektiği hususu da gözetilmek suretiyle inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda red kararı verilemeyeceği hususu nazara alınmaksızın karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacılar yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı
HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 17/04/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.