Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma imkanı tanıyan, kanundan doğan bir haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen bu kurum, paylı mülkiyet ilişkisine yabancı kişilerin katılmasını sınırlamak ve mevcut paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisinin korunmasını sağlamak amacı taşımaktadır. Bununla birlikte yasal önalım hakkı, taşınmaz malikinin tasarruf yetkisine müdahale niteliği taşıdığından, uygulanması belirli koşullara bağlanmıştır. Özellikle payın üçüncü kişiye satılması, paylı mülkiyet ilişkisinin bulunması ve hakkın kanunda öngörülen usul çerçevesinde kullanılması önem taşımaktadır.
Mülkiyet hakkı, kişiye eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkileri tanıyan temel bir ayni haktır. Bununla birlikte mülkiyet hakkının kullanılması, özellikle birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde pay sahibi olduğu durumlarda, diğer paydaşların hukuki menfaatlerini de etkileyebilir. Paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi, mevcut mülkiyet yapısının değişmesine ve taşınmaz üzerinde yeni bir paydaşın ortaya çıkmasına neden olur.
Kanun koyucu, bu durumun doğurabileceği sonuçları dikkate alarak paylı mülkiyette diğer paydaşlara yasal önalım hakkı tanımıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Bu düzenlemenin temelinde, paylı mülkiyet ilişkisinin korunması ve taşınmaz üzerindeki payların mümkün olduğu ölçüde mevcut paydaşlar arasında kalmasının sağlanması düşüncesi bulunmaktadır. Ancak önalım hakkı, payını satmak isteyen malikin tasarruf özgürlüğünü sınırlandıran bir kurumdur. Bu nedenle kanun koyucu, önalım hakkını her türlü devir işlemine değil, kural olarak payın üçüncü kişiye satılması hâline özgülemiştir.
Önalım hakkının uygulanmasında yalnızca satış işleminin gerçekleşmiş olması yeterli değildir. Paylı mülkiyet ilişkisinin bulunması, satışın üçüncü kişiye yapılması, hak sahibinin belirlenmesi ve kanuni sürelere uyulması gibi hususların da değerlendirilmesi gerekir. Ayrıca paydaşlar arasında taşınmazın fiilen bölüşülerek kullanılması, bazı durumlarda önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturup oluşturmadığı tartışmasını gündeme getirebilir.
I. Yasal Önalım Hakkının Amacı ve Hukuki Niteliği
1. Yasal önalım hakkının amacı
Yasal önalım hakkının temel amacı, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda mevcut paydaşların mülkiyet ilişkisini korumaktır. Paydaşlardan birinin payını yabancı bir kişiye devretmesi, taşınmaz üzerindeki ortaklık yapısını değiştirebilir. Bu durum, taşınmazın yönetimi, kullanılması ve korunması bakımından yeni uyuşmazlıklara yol açabilir.
Özellikle paydaş sayısının artması, taşınmazın kullanımına ve yönetimine ilişkin kararların alınmasını güçleştirebilir. Kanun koyucu, diğer paydaşlara öncelikli satın alma yetkisi tanıyarak bu tür sorunların ortaya çıkmasını belirli ölçüde önlemeyi amaçlamıştır.
Bununla birlikte yasal önalım hakkının amacı, paylı mülkiyetin her durumda ortadan kaldırılması veya bütün payların tek bir kişide toplanması değildir. Kurum, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara aynı satış koşulları çerçevesinde öncelikli alıcı olma imkânı tanır.
Dolayısıyla yasal önalım hakkı, hem paydaşların menfaatlerini koruyan hem de taşınmaz üzerindeki tasarruf özgürlüğüne kanuni bir sınırlama getiren özel bir hukuki mekanizmadır.
2. Hukuki niteliği
Yasal önalım hakkı, kanundan doğan, yenilik doğuran ve paya bağlı bir haktır.
Bu hakkın yenilik doğuran niteliği, hak sahibinin kanuni koşullar gerçekleştiğinde kullanacağı hakkın mevcut hukuki ilişki üzerinde yeni bir hukuki durum meydana getirmesinden kaynaklanır.
Önalım hakkı kullanıldığında, hak sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış sözleşmesi yapılmasına gerek kalmaksızın, hak sahibinin satışın koşulları çerçevesinde payı edinmesine yönelik hukuki sonuç ortaya çıkar.
Yasal önalım hakkının paya bağlı olması, bu hakkın yalnızca belirli bir kişinin şahsına tanınmadığını gösterir. Paydaşlık sıfatını kazanan kişi, kanuni koşulların gerçekleşmesi halinde bu haktan yararlanabilir.
Bu nedenle yasal önalım hakkı, kişisel bir alacak hakkı olarak değil, paylı mülkiyet ilişkisine bağlı özel bir hak olarak değerlendirilmelidir.
II. TMK m. 732 Uyarınca Yasal Önalım Hakkının Koşulları
1. Paylı mülkiyet İlişkisinin bulunması
Yasal önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekir.
Paylı mülkiyette birden fazla kişi, fiziksel olarak bölünmemiş bir eşyanın tamamına belirli paylarla malik olur. Her paydaş, taşınmazın belirli bir bölümünün değil, tamamının belirli bir oranının malikidir.
TMK m. 732, bu mülkiyet ilişkisi içerisinde paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara önalım hakkı tanımaktadır.
Bu nedenle yalnızca aynı taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması yeterli değildir. Hukuki ilişkinin paylı mülkiyet niteliğinde bulunması gerekir.
Elbirliği mülkiyetinde paylar belirlenmiş olmadığından, kural olarak TMK m. 732 kapsamında yasal önalım hakkından söz edilemez. Aynı şekilde taşınmaz üzerinde müstakil mülkiyet bulunması da bu hükmün uygulanmasına imkan vermez.
2. Payın üçüncü kişiye satılması
TMK m. 732’nin uygulanabilmesi için paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması gerekir.
Burada önemli olan, satışın paydaş olmayan bir kişiye yapılmasıdır. Bir paydaşın payını diğer paydaşlardan birine satması durumunda yasal önalım hakkı doğmaz. Çünkü kanunun korumayı amaçladığı menfaat, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni bir kişinin katılmasının önlenmesidir.
Payın tamamının veya yalnızca bir bölümünün satılması arasında da hukuki açıdan fark bulunmamaktadır. Her iki durumda da diğer paydaşlar, kanuni koşulların gerçekleşmesi hâlinde önalım hakkını kullanabilir.
3. Satış İşleminin bulunması
Yasal önalım hakkının doğumunda belirleyici unsur, taşınmaz payının üçüncü kişiye satılmasıdır.
Bu nedenle her türlü mülkiyet devri önalım hakkını doğurmaz. Bağışlama, miras yoluyla intikal veya gerçek anlamda satış niteliği taşımayan diğer devir işlemleri kural olarak TMK m. 732 kapsamında değerlendirilemez.
Ancak işlemin hukuki niteliği belirlenirken yalnızca tapuda kullanılan işlem türüyle yetinilmemelidir. Tarafların gerçek iradeleri ve işlemin ekonomik ve hukuki içeriği de incelenmelidir.
Örneğin gerçekte satış yapılmasına rağmen işlemin bağışlama olarak gösterilmesi, muvazaa iddiasını gündeme getirebilir. Böyle bir durumda önalım hakkının doğup doğmadığı, görünürdeki işlem ile gerçek işlem arasındaki ilişki değerlendirilerek belirlenmelidir.
Özellikle satış bedelinin düşük gösterilmesi, taraflar arasında gerçek satış bedelinin farklı olması veya işlemin başka bir hukuki işlem görünümü altında gerçekleştirilmesi, önalım uyuşmazlıklarında önem taşıyan hususlardır.
4. Satışın paydaş olmayan kişiye yapılması
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinde paydaş olmayan üçüncü kişiye yapılan satışlarda gündeme gelir.
Satışın mevcut paydaşlardan birine yapılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı bulunmaz. Çünkü bu durumda taşınmazın ortaklık yapısına yeni bir kişi katılmamaktadır.
Bu ayrım, hakkın amacının belirlenmesi bakımından önemlidir. Kanun koyucu, paydaşın mülkiyet hakkını kullanarak payını devretmesini bütünüyle yasaklamamış; yalnızca belirli bir satış hâlinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanımıştır.
III. Önalım Hakkının Kullanılması ve Dava Şartları
1. Önalım hakkının dava yoluyla kullanılması
TMK m. 734 uyarınca yasal önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Dolayısıyla önalım hakkı sahibi, yalnızca satıcıya bildirimde bulunarak veya alıcıya tek taraflı bir ihtar göndererek payın kendisine devrini sağlayamaz. Kanunun öngördüğü hukuki sonuç, alıcıya karşı açılacak önalım davasıyla elde edilir.
Bu dava, yenilik doğuran dava niteliğindedir. Mahkeme kararıyla birlikte satışa konu payın önalım hakkı sahibine geçirilmesine yönelik hukuki sonuç ortaya çıkar.
Davanın davalı tarafı, payı satın alan üçüncü kişidir. Satıcı, kural olarak önalım davasının davalısı değildir.
2. Önalım bedelinin belirlenmesi
Önalım hakkının kullanılmasında bedel konusu, uygulamada en fazla uyuşmazlık doğuran meselelerden biridir.
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile TMK m. 734’ün ikinci fıkrasında önemli bir değişiklik yapılmıştır.
Güncel düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
Bu yükümlülüğün verilen kesin süre içinde yerine getirilmemesi hâlinde önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel ise hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Bu değişiklik, önalım davalarında bedelin belirlenmesi bakımından önemli bir yaklaşım farklılığı meydana getirmiştir.
Önceki düzenlemede satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri esas alınırken yeni düzenlemede dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi öngörülmüştür.
Bu değişikliğin temel sonuçlarından biri, tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın gerçek ekonomik değeri arasındaki farklılığın önalım davalarında doğurabileceği sorunların azaltılmasıdır.
3. Fiili taksimin önalım hakkına etkisi
Yasal önalım hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda en önemli tartışmalardan biri fiili taksim olgusudur.
Fiili taksim, paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında hukuken bölünmemiş olmasına rağmen, tarafların anlaşması veya yerleşmiş kullanım biçimi doğrultusunda belirli bölümlerin ayrı ayrı kullanılmasıdır.
Türk Medeni Kanunu’nda fiili taksimin varlığının önalım hakkını ortadan kaldıracağına ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında fiili taksim, TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmektedir.
Örneğin paydaşların taşınmazın belirli bölümlerini uzun süredir ayrı ayrı kullandığı, payını satan kişinin de kendisine ayrılan bölümü üçüncü kişiye devrettiği bir durumda, diğer paydaşın daha önce bu kullanıma itiraz etmemesine rağmen sonradan önalım hakkını kullanması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.
Ancak fiili taksim iddiasının kabulü için yalnızca taşınmazın farklı kişiler tarafından kullanılıyor olması yeterli değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.05.2023 tarihli, E. 2021/124, K. 2023/481 sayılı kararında, fiili taksimin varlığının kuşkuya yer vermeyecek şekilde kanıtlanması gerektiği belirtilmiştir. Kararda ayrıca davacının kullandığı bölüm ile payını satan kişinin kullandığı bölümün belirlenmesi, mahallinde keşif yapılması ve tanıkların taşınmaz başında dinlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Bu yaklaşım, fiili taksim savunmasının soyut iddialara dayandırılamayacağını göstermektedir. Taşınmazın kullanım biçimi, paydaşların iradeleri ve fiili paylaşımın sürekliliği somut delillerle ortaya konulmalıdır.
IV. Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Sınırlayan Haller
1. Önalım hakkından feragat
TMK m. 733 uyarınca önalım hakkından genel olarak feragat edilebilmesi için resmî şekilde işlem yapılması ve feragatin tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Bu iki durum birbirinden ayrılmalıdır. Genel feragat, önalım hakkının gelecekteki satışlar bakımından kullanılmasını engellemeye yönelirken belirli bir satıştan vazgeçme, yalnızca ilgili satış işlemi bakımından sonuç doğurur.
2. Önalım hakkının kullanılamayacağı satışlar
TMK m. 733’ün güncel düzenlemesine göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Bu istisna, kanun koyucunun belirli satış türlerinde satışın hukuki güvenliğini ve ihale sürecinin sonuçlarını koruma amacını yansıtmaktadır.
Dolayısıyla paylı mülkiyete konu taşınmazın payının üçüncü kişiye devredilmiş olması tek başına yeterli değildir. Devrin hangi hukuki işlem sonucunda gerçekleştiği de incelenmelidir.
3. Hak düşürücü süreler
Yasal önalım hakkı, kanunda öngörülen hak düşürücü süreler içerisinde kullanılmalıdır.
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile TMK m. 733’te yapılan değişiklik sonucunda, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç aylık ve her halde satış tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre kabul edilmiştir.
Burada önemli bir geçiş hükmü bulunmaktadır: 7571 sayılı Kanun ile TMK m. 733’te yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar yönünden önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir. Dolayısıyla eski satışlarda önceki iki yıllık azami sürenin dikkate alınması gerekir.
Hak düşürücü süreler, mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Bu nedenle önalım davası açılmadan önce satış tarihi, noter bildiriminin tarihi ve uygulanacak geçiş hükmü dikkatle incelenmelidir.
V. Yasal Önalım Hakkı ile Mülkiyet Hakkı Arasındaki Denge
Yasal önalım hakkı, paydaşların menfaatlerini korurken payını devreden malikin ve payı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkını da sınırlandırmaktadır.
Bu nedenle kurumun uygulanmasında yalnızca paydaşın öncelikli satın alma menfaati değil, mülkiyet hakkının korunması ve hukuki güvenlik ilkeleri de gözetilmelidir.
VI. Uygulamada Karşılaşılan Hukuki Sorunlar
Yasal önalım hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda özellikle aşağıdaki meseleler öne çıkmaktadır:
1. Tapuda gösterilen bedel ile gerçek satış bedeli arasındaki farklılık: Tarafların tapuda satış bedelini gerçek bedelden farklı göstermeleri, önalım bedelinin belirlenmesi bakımından uyuşmazlık yaratabilir. Güncel TMK m. 734 düzenlemesi, hakim tarafından rayiç bedel belirlenmesini öngörmektedir.
2. Satışın gerçek niteliğinin belirlenmesi: Bağışlama veya başka bir hukuki işlem görünümü altında gerçekte satış yapılması halinde muvazaa ve işlemin gerçek niteliği tartışılabilir.
3. Fiili taksim savunması: Paydaşların taşınmazı uzun süredir ayrı ayrı kullanmaları, önalım hakkının dürüstlük kuralına uygun biçimde kullanılıp kullanılmadığının değerlendirilmesini gerektirir.
4. Hak sahiplerinin belirlenmesi: Satış tarihinde paydaş olan kişilerin hukuki konumu ve paylı mülkiyet ilişkisinin devam edip etmediği incelenmelidir.
5. Hak düşürücü sürelerin belirlenmesi: 2025 yılında yapılan değişiklik ve geçiş hükmü nedeniyle satış tarihinin doğru tespit edilmesi özel önem taşımaktadır.
Bu sorunların her biri, önalım hakkının yalnızca kanun hükmünün lafzına göre değil, somut olayın hukuki ve fiili özellikleriyle birlikte değerlendirilmesini gerektirir.
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisini korumaya yönelik önemli bir hukuki kurumdur. Paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı satış koşulları çerçevesinde öncelikli satın alma imkânı tanınması, taşınmaz üzerindeki ortaklık yapısının korunmasına hizmet etmektedir.
Bununla birlikte yasal önalım hakkı, mülkiyet hakkının kullanımını sınırlayan bir niteliğe sahiptir. Bu nedenle uygulanabilmesi için paylı mülkiyet ilişkisinin bulunması, payın üçüncü kişiye satılması ve kanuni koşulların gerçekleşmesi gerekir.
Önalım hakkının yenilik doğuran ve paya bağlı niteliği, kurumun hukuki sonuçlarının belirlenmesinde önem taşır. Hakkın yalnızca alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilmesi, bu kurumun kendine özgü hukuki yapısını ortaya koymaktadır.
Öte yandan 2025 yılında TMK m. 733 ve 734’te yapılan değişiklikler, önalım hakkının kullanılması ve bedelin belirlenmesi bakımından yeni bir hukuki çerçeve oluşturmuştur. Özellikle hak düşürücü sürenin bir yıla indirilmesi, eski satışlar bakımından geçiş hükmünün korunması ve rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesi, uygulamada dikkatle ele alınması gereken yeniliklerdir.
Sonuç olarak yasal önalım hakkı, yalnızca bir payın öncelikli satın alınmasını sağlayan bir imkan değil, paylı mülkiyet ilişkisinin hukuki bütünlüğünü korumaya yönelik özel bir ayni hukuk kurumudur. Ancak bu koruma, mülkiyet hakkının özünü zedelemeyecek ve kanunun öngördüğü sınırları aşmayacak biçimde gerçekleştirilmelidir.
Kaynakça:
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, m. 35-37.
- Erkan, Vehbi Umut, “Anayasa Mahkemesi’nin 12.12.2007 Tarihli E. 2003/34 ve K. 2007/94 Sayılı Kararı Üzerine: Türk Medeni Kanunu’nda Yasal Önalım Hakkının Hukuki Niteliği ve Kullanılması”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 1, 2014, s. 269 vd. (Vehbi Umut Erkan – Yasal Önalım Hakkının Hukuki Niteliği ve Kullanılması)
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17.05.2023 tarihli, E. 2021/124, K. 2023/481 sayılı karar. (Yargıtay HGK, E. 2021/124, K. 2023/481)
- Anayasa Mahkemesi, 03.06.2025 tarihli, E. 2024/152, K. 2025/116 sayılı karar. (Anayasa Mahkemesi, E. 2024/152, K. 2025/116)
İlginizi Çekebilecek Yazılarımız:
