Kira Bedeli Tespit Davası
Taraflar kira sözleşmesini kurarlarken kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Kira sözleşmesi tarafların özgür iradeleriyle kurdukları bir sözleşmedir. Bu nedenle taraflarca belirlenmiş olan kira bedeline müdahale edilmesi mümkün değildir. Yalnızca taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde serbestçe belirlemenin genel sınırı “aşırı yararlanma, irade sakatlığı halleri, genel ahlaka aykırılık” gibi TBK. m. 28’de göre objektif unsur da gerçekleşmişse sözleşmenin kısmen veya tamamen iptal talebinde bulunması mümkündür. Kiracı bu imkânı kullanarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir ve kira bedelini aşırı yararlanma oluşturmayacak bir miktara indirebilir. Kira sözleşmesi belirli süreli yapılmış olsa dahi, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesine yol açmamakta ve kiracıya belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kira bedelinin belirlenmesi TBK m. 344/I uyarınca Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Hükümde düzenlendiği üzere bu anlaşmalar sadece ilk uzama yılı için değil, taraflar arasındaki kira ilişkisi devam ettiği sürece uygulanır. Tarafların kira bedeli artışı konusunda üst sınır getirilmiş ve tarafların kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalarının ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Aksi takdirde sözleşmede orandan daha yüksek bir oran belirlenmesi halinde, “değiştirilmiş kısmi hükümsüzlük” yaptırımı neticesinde artış oranı tüketici fiyat endeksi oranı ile sınırlanır. Tüketici fiyat endeksinde bir düşüş yaşanması ihtimalinde kira bedelinin belirlenmesinde taraflarca bu yönde herhangi bir anlaşma yoksa sözleşmede sadece yeni kira döneminde tüketici fiyat endeksi oranında artış yapılacağına ilişkin bir hüküm yer alıyorsa, bu durumda kira bedelinde bir indirime gidilmeyip, önceki kira bedelinin ödenmesine devam edilir.
Taraflar bir yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi söz konusu olduğunda, tarafların her yıl için farklı kira bedelleri belirlememeleri veya bir artış oranı kararlaştırmamaları halinde, uzama dönemi gelmedikçe bir artış yapılması söz konusu olmayacak olup ancak kira süresinin sonunda yenileme halinde yapılacak olan artış oranı TBK m. 344/2 çerçevesinde olacaktır. Yapılan son düzenlemelere göre 11/06/2022 tarihinden itibaren yürürlüğe giren geçici madde ile 01/07/2023 tarihi arasında yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla kira artışı uygulanamayacaktır. Uygulama yalnızca 1-5 yıl arasında bulunan konut kiraları açısından geçerli olacaktır.
Taraflar arası uyuşmazlıkta kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Kira bedelinin tespiti davasını kiralayan veya kiracı tespit davası açabilir. Kira bedelinin tespiti davası davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Hakim kira bedelinin tespiti için öncelikle tarafların delillerini , taşınmazın olduğu bölgenin ortalama emsal kira sözleşmeleri , bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp inceleyerek dava konusu yer ile ayrı ayrı konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi incelemeleri yaparak dava konusu taşınmazın tespiti hakimce hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedecektir.
SERDAR MUSAOĞLU
