Kira sözleşmesinde kiracının, kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişinin kullanımına bırakması, uygulamada sıklıkla karşılaşılan hukuki ilişkilerden biridir. Alt kira olarak adlandırılan bu ilişki, kiracının asıl kira sözleşmesinden doğan konumunu koruyarak kiralananı veya bir bölümünü üçüncü kişiye kiralaması şeklinde ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde düzenlenen alt kira, kiralananın niteliğine göre farklı hukuki koşullara tabi tutulmuştur. Genel kira ilişkilerinde kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması koşuluna bağlanmışken konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası zorunlu kılınmıştır.
Alt kira ilişkisinin kurulması, asıl kira sözleşmesini ortadan kaldırmadığı gibi kiracının kiraya verene karşı yükümlülüklerini de sona erdirmez. Bu nedenle alt kiracının kullanımından kaynaklanan aykırılıklarda asıl kiracının sorumluluğu devam eder.
Kira sözleşmesi, bir tarafın bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını diğer tarafa bırakmayı, diğer tarafın ise bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira ilişkisinde kiracı, sözleşme süresince kiralananı kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahip olmakla birlikte bu hak sınırsız değildir. Kiracı, kiralananı sözleşmeye ve kanuna uygun biçimde kullanmakla yükümlüdür.
Kiracının kiralananı üçüncü kişilere kullandırması veya kiralananı tamamen ya da kısmen başka bir kişiye kiralaması, kira hukukunda alt kira ilişkisini gündeme getirir. Özellikle konut ve işyeri kiralarında kiracının taşınmazı başka bir kişiye kiralaması, kiraya verenin mülkiyet hakkı ve sözleşmeden doğan menfaatleri bakımından önem taşımaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi, alt kira ve kullanım hakkının devrini düzenlemiştir. Kanun koyucu, kiralananın tamamının veya bir bölümünün üçüncü kişiye kiralanmasına belirli sınırlar içerisinde izin vermiş; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı rızasını aramıştır.
Alt kira ilişkisinin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi, asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki ilişkinin yanı sıra kiraya verenin alt kiracıya karşı ileri sürebileceği hakların ve asıl kira sözleşmesinin sona ermesinin sonuçlarının tespiti bakımından da önemlidir.
I. ALT KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
1. Alt kira kavramı
Alt kira, kiracının asıl kira sözleşmesi devam ederken kiralananın tamamını veya bir bölümünü üçüncü bir kişiye kiralamasıdır. Bu ilişkide asıl kiracı, alt kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını üstlenirken üçüncü kişi alt kiracı konumunda bulunur.
Alt kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte iki ayrı kira ilişkisi ortaya çıkar:
- Asıl kira sözleşmesi: Kiraya veren ile ilk kiracı arasındaki sözleşme.
- Alt kira sözleşmesi: İlk kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşme.
Bu iki sözleşme birbirinden bağımsız hukuki ilişkiler olmakla birlikte alt kira sözleşmesinin varlığı ve devamı, asıl kira sözleşmesinin varlığına bağlıdır. Zira ilk kiracının alt kiracıya kullandırabileceği hak, asıl kira sözleşmesi kapsamında kendisine tanınan kullanım hakkından kaynaklanmaktadır.
2. Alt kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesinden bağımsızlığı ve bağlılığı
Alt kira sözleşmesi, tarafları ve borç ilişkisi bakımından asıl kira sözleşmesinden ayrı bir sözleşmedir. Alt kiracı, kira bedelini asıl kiraya verene değil, kural olarak kendi sözleşmesinin tarafı olan ilk kiracıya öder. Aynı şekilde alt kiracının kullanım hakkının kaynağı da doğrudan asıl kira sözleşmesi değil, ilk kiracıyla yaptığı alt kira sözleşmesidir.
Bununla birlikte alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinden tamamen bağımsız değerlendirilemez. İlk kiracının kiralanan üzerindeki kullanım hakkı sona erdiğinde, bu hakkın alt kiracıya kullandırılmasının hukuki dayanağı da ortadan kalkar.
Bu nedenle alt kira sözleşmesi, bağımsız bir borç ilişkisi oluşturmasına rağmen asıl kira sözleşmesine bağlı ve ondan türeyen bir nitelik taşır.
3. Alt kira İle kira İlişkisinin devri arasındaki fark
Alt kira ile kira ilişkisinin devri birbirinden farklı hukuki işlemlerdir.
Alt kirada ilk kiracı, asıl kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam eder. Kiraya verene karşı kira bedelini ödeme ve sözleşmeden kaynaklanan diğer yükümlülüklerini yerine getirme borcu devam eder.
Kira ilişkisinin devrinde ise TBK m. 323 uyarınca kiracının, kiraya verenin yazılı rızasıyla kira sözleşmesindeki konumunu başka bir kişiye devretmesi söz konusudur. Devir gerçekleştiğinde devralan kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer.
Dolayısıyla alt kirada iki ayrı kira sözleşmesi bulunurken kira ilişkisinin devrinde kiracılık sıfatı devralan kişiye geçer.
II. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN 322. MADDESİ KAPSAMINDA ALT KİRA
1. Genel düzenleme
TBK m. 322 hükmü şu şekildedir:
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
Hükümden anlaşılacağı üzere alt kira bakımından temel ayrım, kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olup olmamasıdır.
2. Genel kira İlişkilerinde alt kira
TBK m. 322/1 uyarınca kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananın tamamını veya bir bölümünü üçüncü kişiye kiralayabilir.
Bu düzenleme kapsamında genel kira ilişkilerinde alt kira yapılabilmesi için kural olarak kiraya verenin önceden yazılı rızasının alınması zorunlu değildir. Bununla birlikte kiralananın kullanım biçiminin değiştirilmesi, kiraya verenin zararına sonuç doğuracak bir kullanım oluşturulması veya sözleşmede alt kiralamaya ilişkin geçerli bir sınırlama bulunması ayrıca değerlendirilmelidir.
Örneğin bir depo olarak kiralanan taşınmazın, kiraya verenin zararına olacak şekilde farklı ve daha ağır bir kullanım amacıyla alt kiraya verilmesi, TBK m. 322/1 kapsamında hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.
3. Konut ve çatılı İşyeri kiralarında alt kira
TBK m. 322/2, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.
Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin iradesine özel önem tanımaktadır. Kiraya verenin yazılı rızası bulunmadığı sürece kiracının tek taraflı iradesiyle alt kira ilişkisi kurması mümkün değildir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, kanunun yalnızca alt kira sözleşmesini değil, kullanım hakkının devrini de yazılı rıza koşuluna bağlamış olmasıdır. Dolayısıyla işlem hangi hukuki ad altında gerçekleştirilirse gerçekleştirilsin, gerçekte kiralananın kullanım hakkının üçüncü kişiye bırakılması söz konusuysa TBK m. 322/2 değerlendirmeye alınmalıdır.
Kiraya verenin rızasının yazılı olması kanuni bir geçerlilik koşuludur. Bu nedenle yalnızca sözlü izin verilmiş olması, kanunun aradığı yazılı rıza şartının yerine getirildiği anlamına gelmez.
III. KİRAYA VERENİN YAZILI RIZASININ HUKUKİ NİTELİĞİ
1. Yazılı rıza koşulunun amacı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza aranmasının temel amacı, kiraya verenin taşınmazı kimin kullanacağı konusunda söz sahibi olmasını ve sözleşme ilişkisinden kaynaklanan menfaatlerinin korunmasını sağlamaktır.
Kiraya veren, kira sözleşmesini belirli bir kişiyle ve belirli koşullar altında kurmaktadır. Kiracının herhangi bir izin almaksızın taşınmazı üçüncü kişilere kullandırabilmesi, kiraya verenin sözleşme kurulurken esas aldığı koşulları değiştirebilir.
Bu nedenle kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesini kiraya verenin yazılı rızasına bağlamıştır.
2. Rızanın kapsamı
Kiraya verenin verdiği rızanın kapsamı, somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Rızanın belirli bir kişiye, taşınmazın belirli bir bölümüne veya belirli bir süreye ilişkin olarak verilmesi mümkündür.
Örneğin kiraya verenin, kiracının taşınmazın bir odasını belirli bir kişiye kiralamasına izin vermesi, kendiliğinden taşınmazın tamamının başka kişilere kiralanmasına izin verildiği anlamına gelmez.
Bu nedenle rıza beyanında alt kiracının kim olduğu, kiralanacak bölüm, kullanım amacı ve süre gibi hususların açıkça belirtilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşır.
3. Kiraya verenin sonradan verdiği rıza
Kiraya verenin alt kira ilişkisi kurulduktan sonra yazılı rıza vermesi de mümkündür. Bu durumda rızanın kapsamı ve hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağı değerlendirilmelidir.
Kiraya verenin alt kira ilişkisini bilmesi ve uzun süre itiraz etmemesi, her somut olayda kendiliğinden yazılı rıza bulunduğu anlamına gelmez. Bununla birlikte kiraya verenin davranışları, dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde ayrıca incelenebilir.
IV. ALT KİRA İLİŞKİSİNDE TARAFLARIN HAK VE BORÇLARI
1. Asıl kiracının sorumluluğu
Alt kira sözleşmesinin kurulması, asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
TBK m. 322/3 uyarınca alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde ilk kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur.
Örneğin asıl kira sözleşmesinde taşınmazın konut olarak kullanılacağı kararlaştırılmışsa alt kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı biçimde ticari faaliyet amacıyla kullanması, ilk kiracının kiraya verene karşı sorumluluğunu gündeme getirebilir.
Bu düzenleme, kiracının alt kiracının davranışlarından kaynaklanan aykırılıkları kiraya verene karşı ileri sürerek sorumluluktan kurtulmasını engellemektedir.
2. Alt kiracının yükümlülükleri
Alt kiracı, alt kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirmek ve kiralananı kendisine tanınan kullanım sınırları içerisinde kullanmakla yükümlüdür.
Alt kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması, taşınmaza zarar vermesi veya kullanım amacını değiştirmesi, ilk kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.
Ayrıca TBK m. 322/3 uyarınca kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir. Böylece kiraya verenin, alt kiracının sözleşmeye aykırı kullanımına karşı doğrudan hukuki koruma elde etmesi mümkün hale gelir.
3. Kiraya verenin alt kiracıya karşı hakları
Alt kira sözleşmesinin tarafı doğrudan kiraya veren değildir. Bununla birlikte TBK m. 322/3, kiraya verene belirli koşullarda alt kiracıya karşı doğrudan hak kullanma imkânı tanımaktadır.
Bu düzenlemenin amacı, kiralananın kullanımından kaynaklanan aykırılıkların yalnızca asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki ilişkiye bırakılmamasıdır.
Ancak bu hüküm, alt kiracının her durumda asıl kira sözleşmesinin doğrudan tarafı haline geldiği anlamına gelmez. Kiraya verenin alt kiracıya karşı kullanabileceği haklar, kanunun tanıdığı kapsamla sınırlıdır.
V. İZİNSİZ ALT KİRAYA VERİLMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI
1. Sözleşmeye aykırılık
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira sözleşmesi kurulması, TBK m. 322/2’ye aykırılık oluşturur.
Bu aykırılık, aynı zamanda kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerine riayet etme borcu bakımından değerlendirilmelidir.
Bununla birlikte izinsiz alt kiralama olgusunun varlığı, her durumda ve hiçbir ek koşul aranmaksızın tahliye sonucunu doğurmaz. Tahliye talebinin hukuki dayanağı, kiralananın niteliği ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak belirlenmelidir.
2. TBK m. 316 kapsamında fesih ve tahliye
TBK m. 316, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü düzenlemektedir. Kiracının sözleşmeye aykırı davranması halinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar, kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmamasına göre farklılık gösterebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya aykırılığın giderilmesi için yazılı ihtar gönderilmesi ve en az otuz gün süre verilmesi kuraldır. Bu süre içerisinde aykırılık giderilmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
Ancak kiracının davranışının kiraya veren açısından çekilmez hale gelmesi veya kiralanana kasten ağır zarar verilmesi gibi kanunda ayrıca düzenlenen hallerde farklı sonuçlar doğabilir.
Bu nedenle izinsiz alt kira nedeniyle tahliye talep edilirken yalnızca TBK m. 322’ye dayanılması yerine TBK m. 316 hükümleri ve kira sözleşmesinin ilgili hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
3. Asıl kira sözleşmesinin sona ermesinin alt kira sözleşmesine etkisi
Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesine bağlı bir hukuki ilişki olduğundan asıl kira sözleşmesinin sona ermesi alt kira ilişkisini de etkiler.
İlk kiracının kiralanan üzerindeki kullanım hakkı sona erdiğinde, alt kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesinin hukuki dayanağı da ortadan kalkar.
Bu durumda alt kiracı, kural olarak asıl kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen kiralananı kullanmaya devam edemez. Alt kiracının ilk kiracıya karşı sözleşmeden kaynaklanan hakları saklı kalmakla birlikte, bu haklar kiraya veren karşısında asıl kira sözleşmesinin devamını sağlayan bir hak niteliği taşımaz.
VI. ALT KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Alt kira sözleşmesi, kendi hükümlerine ve kira sözleşmelerine ilişkin genel sona erme nedenlerine göre sona erebilir. Sürenin dolması, tarafların anlaşması, fesih, kiralananın kullanılamaz hâle gelmesi veya asıl kira sözleşmesinin sona ermesi bu kapsamda değerlendirilebilir.
Bununla birlikte alt kira sözleşmesinin süresi, asıl kira sözleşmesinin süresini aşacak şekilde düzenlenmiş olsa bile ilk kiracının kiralanan üzerindeki kullanım hakkı sona erdiğinde alt kiracının kiralananı kullanma hakkı da kural olarak sona erer.
Bu durum, alt kira sözleşmesi yapılırken asıl kira sözleşmesinin süresinin ve sona erme koşullarının dikkate alınmasını gerekli kılar.
VII. ALT KİRA İLE KULLANIM HAKKININ DEVRİ ARASINDAKİ AYRIMIN UYGULAMADAKİ ÖNEMİ
Alt kira ile kullanım hakkının devri, TBK m. 322 kapsamında birlikte düzenlenmiş olmakla birlikte hukuki sonuçları bakımından birbirinden ayrılır.
Alt kira ilişkisinde kiracı, asıl kira sözleşmesindeki sıfatını korur ve alt kiracıyla ayrı bir kira sözleşmesi kurar. Kullanım hakkının devrinde ise kiralananın kullanım yetkisi başka bir kişiye bırakılır; ancak bu işlem tek başına kira ilişkisinin devri anlamına gelmez.
Kira ilişkisinin devri ise TBK m. 323 kapsamında ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle somut olayda tarafların yaptıkları işlemin adı değil, gerçek hukuki niteliği esas alınmalıdır.
Örneğin kiracının taşınmazı üçüncü kişiye bırakması, kira bedelini artık kendisinin ödememesi ve kira ilişkisindeki bütün hak ve borçlarını başka kişiye devretmesi halinde işlemin alt kira mı yoksa kira ilişkisinin devri mi olduğu ayrıca incelenmelidir.
Kiralanan taşınmazın alt kiraya verilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi kapsamında düzenlenen ve kira hukukunda önemli sonuçlar doğuran bir hukuki ilişkidir. Alt kira sözleşmesiyle kiracı, asıl kira sözleşmesindeki sıfatını koruyarak kiralananın tamamını veya bir bölümünü üçüncü bir kişiye kiralayabilmektedir.
Kanun koyucu, genel kira ilişkilerinde kiracının alt kira yapabilmesini kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmama koşuluna bağlamış; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı rızasını zorunlu tutmuştur. Bu ayrım, kiralananın niteliğinin alt kira ilişkisinin hukuki geçerliliği bakımından belirleyici olduğunu göstermektedir.
Alt kira sözleşmesinin kurulması, ilk kiracının asıl kira sözleşmesinden doğan borçlarını ortadan kaldırmamaktadır. Alt kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması hâlinde ilk kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu devam eder. Ayrıca TBK m. 322/3, kiraya verene belirli koşullarda alt kiracıya karşı da haklarını kullanabilme imkanı tanımaktadır.
İzinsiz alt kira uygulamalarında ise sözleşmeye aykırılığın varlığı, kiralananın niteliği, kiraya verenin tutumu, aykırılığın giderilip giderilmediği ve TBK m. 316’da öngörülen koşullar birlikte değerlendirilmelidir. Her somut olayda otomatik tahliye sonucuna ulaşılması doğru değildir.
Sonuç olarak alt kira ilişkisi, yalnızca kiracı ile üçüncü kişi arasında kurulan basit bir kira sözleşmesi olarak değerlendirilmemelidir. Asıl kira sözleşmesinin devamı, kiralananın kullanım amacı, kiraya verenin rızası ve tarafların sorumlulukları birlikte ele alınmalı; özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 322/2’de öngörülen yazılı rıza şartına titizlikle uyulmalıdır.
KAYNAKÇA:
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Eren, Fikret / Dönmez, Ünsal, Eren Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt IV, Ankara, 2023, TBK m. 322 açıklamaları.
- Yücer, İpek, “Alt Kira”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 57, S. 3, 2008, s. 793 vd. (https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/627000)
- Canarslan, Gökçe, “Türk Borçlar Hukuku’ndaki Gelişimiyle Alt Kira”, Adalet Dergisi, S. 71, 2023, s. 226 vd. (https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/3547615)
İlginizi Çekebilecek Yazılarımız:
