Taşınmaz kiralarında kiracının korunması, Türk hukukunun hassasiyetle ele aldığı temel ilkelerden biridir. Bu koruma amacına hizmet eden mekanizmalardan biri de kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesidir. Ancak uygulamada yaygın biçimde dile getirilen “şerh varsa kiracı daha güçlüdür” yönündeki yaklaşım, çoğu zaman hukuki açıdan eksik veya hatalı değerlendirmelere dayanmaktadır. Nitekim kira sözleşmesinin şerh edilmesinin, kiraya verenin ya da sonradan taşınmazı edinen yeni malikin fesih haklarını tamamen ortadan kaldırdığı anlamına gelmemektedir.
Bu çalışmada, kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesinin hukuki niteliği, doğurduğu sonuçlar ve üçüncü kişiler bakımından etkileri incelenecektir.
Kira Sözleşmesinin Şerhi Nedir?
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracının kişisel hakkının tapu siciline kaydedilmesi anlamına gelir. Bu işlem, kiracının yalnızca sözleşme tarafına karşı değil, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da hakkını ileri sürebilmesini sağlar.
Şerh, ayni bir hak yaratmaz; kiracının hakkını ayni hakka dönüştürmez. Ancak bu hakka belirli ölçüde “güçlendirilmiş etki” kazandırır. Bu nedenle şerh, kişisel hak ile ayni hak arasında bir koruma mekanizması olarak değerlendirilebilir.
Kira sözleşmesinin şerhi kurumu yasal dayanağını Türk Medeni Kanunu m.1009’dan almaktadır. Madde metnine göre “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Yine Türk Borçlar Kanunu m.309’da da “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” şeklinde kanunkoyucu tarafından belirtilmiştir.
Şerhin Üçüncü Kişilere Karşı Etkisi
Kira sözleşmesinin şerh edilmesinin en temel sonucu, kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkını taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürebilmesidir.
Örneğin, taşınmaz satıldığında yeni malik, kural olarak mevcut kira sözleşmesine katlanmak zorundadır. Şerh, bu sonucu daha güçlü hale getirir ve kiracının kullanım hakkının korunmasını güvence altına alır.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Bu etki zaten büyük ölçüde kanun tarafından da sağlanmaktadır. Özellikle taşınmazın devri halinde kira sözleşmesinin yeni malike geçeceğini düzenleyen hükümler nedeniyle, şerhin bu ilk etkisi uygulamada eskisi kadar kritik değildir.
Şerh Sözleşmenin İçeriğini Değiştirir mi?
En önemli yanlış anlamalardan biri, şerhin kira sözleşmesinin şartlarını değiştirdiği yönündedir. Oysa şerh, mevcut sözleşmenin içeriğine hiçbir şekilde müdahale etmez.
Ne kiracının borçları azalır ne de kiraya verenin hakları ortadan kalkar. Şerh sadece mevcut sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Bu nedenle şerh edilmiş bir sözleşme, taraflar arasında aynen geçerliliğini sürdürür.
Kiraya Verenin İhtiyaç Nedeniyle Fesih Hakkı (TBK 350)
Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, kira sözleşmesi şerh edilmişse kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirip erdiremeyeceğidir.
Kanaatimizce ve öğretide güçlü şekilde savunulan görüşe göre, şerh bu hakkı ortadan kaldırmaz. Çünkü ihtiyaç nedeniyle fesih hakkı, kira sözleşmesinin içeriğinden bağımsız olarak kanundan doğan bir haktır.
Şerh, sözleşmenin içeriğini değiştirmediğine göre, kiraya verenin kanuni fesih hakkını da ortadan kaldıramaz. Aksi yöndeki yorumlar, şerhe olması gerekenden fazla bir anlam yüklenmesi sonucunu doğurur.
Yeni Malikin Durumu ve Fesih Hakları
Taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda yeni malik, eski kiraya verenin sahip olduğu haklara da sahip olur.
Bu çerçevede önemli bir ayrım yapılmalıdır:
1. Genel Fesih Hakları
Yeni malik, eski malikin sahip olduğu fesih haklarını aynen kullanabilir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle fesih hakkı, yeni malik tarafından da ileri sürülebilir.
2. Yeni Malike Tanınan Özel Fesih Hakkı
Kanun, yeni malike bazı durumlarda ek bir fesih imkânı tanımaktadır. İşte burada şerh önem kazanır. Şerh edilmiş bir kira sözleşmesi, kiracının daha ağır koşullarla karşılaşmasını engeller.
Bu nedenle şerh, yeni malike tanınan ve kiracıyı daha dezavantajlı hale getiren özel fesih yollarının kullanılmasını sınırlayabilir. Ancak bu durum, genel fesih haklarının tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Sonuç
Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhi, kiracının hukuki konumunu güçlendiren önemli bir kurum olmakla birlikte, uygulamada çoğu zaman olduğundan daha geniş bir etki alanına sahipmiş gibi değerlendirilmektedir. Oysa şerhin sağladığı koruma, belirli sınırlar içerisinde geçerli olup kiracıya mutlak bir dokunulmazlık sağlamaz.
Nitekim, kiraya verenin ihtiyaç sebebine dayalı fesih hakkının, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi suretiyle ortadan kalktığını ileri sürmek, mevcut hukuki düzenlemelerle bağdaşmamaktadır. Aynı şekilde, taşınmazın mülkiyetinin devri halinde yeni malik de, kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanmakla birlikte, kanundan doğan belirli fesih imkânlarını kullanma yetkisini muhafaza etmektedir.
Bu itibarla, kira sözleşmesinin şerhi, etkileri doğru sınırlandırılarak değerlendirilmesi gereken teknik bir hukuki araçtır. Gerçekçi olmayan beklentilerle tesis edilen şerhler, taraflar bakımından öngörülen hukuki sonuçları doğurmayabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6365 E. – 2019/2246 K. Sayılı İlamı
“…Türk Medeni Kanununun 1009. maddesinde, kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilebileceği hususu düzenlenmiştir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanununun 312. maddesinde, taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceği hükmüne yer verilmiştir. Taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi hususunda iki taraf sözleşme yapabilir. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız
bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunundaki bu düzenlemeler gereğince kira sözleşmesinin şerh anlaşması olduğu sürece tapuya şerhi olanaklıdır…”
Ayrıntılı bilgi ve danışmanlık hizmeti almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
Yararlanılan Kaynaklar: Paksöy, Meliha Semin, “Kira Sözleşmesinin Şerhinin Hüküm ve Sonuçları”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (İnÜHFD), Cilt 10, Sayı 1, 2019, s. 133–143.
