Apartman ve site yaşamının temelinde ortak karar alma mekanizması bulunmaktadır. Ortak alanların kullanımı, aidatların belirlenmesi, yönetici seçimi, tadilat kararları veya yönetim planında değişiklik yapılması gibi pek çok konu kat malikleri kurulunda görüşülerek karara bağlanır. Ancak uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, alınan kararların gerekli çoğunluk sağlanmadan alınmasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu, bazı kararlar için basit çoğunluğu yeterli görürken bazı önemli işlemler bakımından nitelikli çoğunluk veya oybirliği aramaktadır. Bu nedenle bir kararın hukuken geçerli olup olmadığının tespitinde, öncelikle kararın hangi yeter sayıyla alınması gerektiğinin belirlenmesi gerekir.
Kat Malikleri Kurulunda Genel Kural Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesine göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve kararlarını oy çokluğu ile alır.
Buna göre ilk toplantıda hem malik sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması zorunludur. İlk toplantıda yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz ve toplantıya katılan kat malikleri ile kurul toplanabilir. Bu toplantıda karar yeter sayısı ise toplantıya katılanların salt çoğunluğudur.
Ancak bu genel kural her karar bakımından geçerli değildir. Kanun koyucu bazı işlemler için daha ağır çoğunluk şartları öngörmüştür.
Oy Hakkı Nasıl Hesaplanır?
Kat malikleri kurulunda her bağımsız bölüm bir oy hakkı sağlar. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü bulunuyorsa her bölüm için ayrı oy kullanabilir. Bununla birlikte sahip olduğu oy sayısı, tüm oyların üçte birini geçemez.
Örneğin 60 bağımsız bölümden oluşan bir sitede bir kişinin 30 dairesi bulunsa bile en fazla 20 oy kullanabilmesi mümkündür.
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki bulunuyorsa bu maliklerin kendi aralarından belirleyecekleri bir temsilci oy kullanır. Ayrıca kat maliki, vekâlet vererek başka bir kişiyi de temsilci olarak görevlendirebilir.
Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Gerektiren Kararlar
Kanun bazı önemli yönetim işlemleri için yalnızca oy çokluğunu yeterli görmemiş, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğunu aramıştır.
Bu kapsamda özellikle:
- Yönetici seçimi,
- Denetçi veya denetim kurulu seçimi,
- Ortak alanların daha verimli kullanılmasına yönelik yenilik ve ilaveler,
- Isı yalıtımı yapılmasına ilişkin kararlar,
- Merkezi ısıtma sistemine geçilmesi veya belirli durumlarda yakıt dönüşümü,
- Engelli bireylerin yaşamını kolaylaştıracak proje değişiklikleri,
gibi kararlar kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınabilmektedir.
Uygulamada birçok site yönetiminin yalnızca toplantıya katılanların oy çokluğuyla bu tür kararlar aldığı görülmektedir. Oysa gerekli çoğunluk sağlanmadan alınan kararların iptali mümkündür.
Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren Kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu bazı işlemler bakımından daha yüksek bir çoğunluk aramaktadır. Bunların başında yönetim planının değiştirilmesi gelir.
Yönetim planı, anagayrimenkulün adeta anayasası niteliğindedir. Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanım esaslarını ve yönetim biçimini belirleyen bu belgenin değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir.
Ayrıca ortak alanlarda inşaat yapılması, yeni tesis kurulması veya dış cephede farklı renkte boya uygulanması gibi işlemler de kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün rızasına bağlıdır.
Örneğin:
- Bahçeye yeni bir yapı yapılması,
- Ortak alana kamelya eklenmesi,
- Binanın dış cephesinin farklı renkte boyanması,
- Ortak kullanım alanına sabit tesis kurulması,
gibi işlemler için yalnızca toplantıya katılanların çoğunluğu yeterli değildir.
Oybirliği Gerektiren Kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en ağır yeter sayı şartı oybirliğidir. Bazı işlemler, tüm kat maliklerinin istisnasız onayını gerektirir.
Bunların başında bağımsız bölümlerin kullanım amacını değiştiren kararlar gelir.
Örneğin tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün;
- Lokanta,
- Kahvehane,
- Bar,
- Kulüp,
- Pastane,
- İmalathane,
gibi amaçlarla kullanılabilmesi için kat maliklerinin tamamının onayı gerekmektedir.
Bunun yanında;
- Binaya ilave kat çıkılması,
- Çekme katın tam kata dönüştürülmesi,
- Arsanın bir kısmının devredilmesi,
- Ortak alanların önemli ölçüde hukuki tasarruflara konu edilmesi,
- Bazı durumlarda merkezi sistemden bireysel sisteme geçilmesi,
gibi işlemler de oybirliği ile alınabilecek kararlar arasındadır.
Bu nedenle oybirliği gerektiren bir konuda tek bir kat malikinin dahi olumsuz oy kullanması halinde karar alınamaz.
Toplu Yapı ve Sitelerde Yeter Sayıları
Günümüzde yüzlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde yeter sayı hesaplamaları daha karmaşık hale gelebilmektedir.
Toplu yapılarda öncelikle blok kat malikleri kurulları oluşturulabilir. Her blok kendi ortak alanlarıyla ilgili kararları alırken, tüm siteyi ilgilendiren konular toplu yapı temsilciler kurulu tarafından karara bağlanır.
Bu nedenle kararın niteliğinin doğru belirlenmesi gerekir. Çünkü bazı konularda blok kat malikleri kurulunun, bazı konularda ise toplu yapı temsilciler kurulunun yetkili olması mümkündür.
Yanlış kurul tarafından alınan kararlar da hukuki açıdan geçersiz sayılabilmektedir.
Yeter Sayısına Uyulmamasının Sonuçları
Kat malikleri kurulu kararlarının hukuka uygun olabilmesi için yalnızca kararın içeriğinin değil, karar alma sürecinin de kanuna uygun olması gerekir.
Özellikle;
- Toplantı çağrısının usule uygun yapılmaması,
- Toplantı yeter sayısının bulunmaması,
- Oy hakkına ilişkin kuralların ihlal edilmesi,
- Kanunda öngörülen karar yeter sayısının sağlanmaması,
hallerinde alınan kararların iptali gündeme gelebilir.
Örneğin yönetim planının değiştirilmesi için gerekli olan beşte dört çoğunluk sağlanmadan alınan bir karar veya oybirliği gerektiren bir konuda eksik oyla alınan kararın iptali gündeme gelebilecektir.
Yeter Sayısına Aykırı Kararlara Karşı Başvuru Yolları
Kat malikleri kurulunca alınan bir kararın gerekli çoğunluk sağlanmadan alındığını düşünen kat malikleri, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde kararın iptali talebiyle dava açabilirler.
Toplantıya katılıp karara olumsuz oy veren kat malikleri karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmayan kat malikleri ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açma hakkına sahiptir. Her hâlükârda bu süre karar tarihinden itibaren altı ayı geçemez.
Bununla birlikte, kararın yok hükmünde olduğu veya mutlak butlanla sakat olduğu durumlarda süre sınırlamasının uygulanmayacağı kabul edilmektedir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan yeter sayıları, kat malikleri kurulunun sağlıklı ve demokratik şekilde karar alabilmesi amacıyla düzenlenmiştir. Ancak uygulamada birçok uyuşmazlık, kararların gerekli çoğunluklar sağlanmadan alınmasından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle bir kararın hukuken geçerli olup olmadığının değerlendirilmesinde ilk olarak hangi yeter sayının aranması gerektiği belirlenmelidir.
Özellikle oybirliği, beşte dört çoğunluk veya sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektiren işlemlerde yapılacak hatalar, alınan kararların iptaline neden olabilecektir. Bu nedenle site yönetimleri ile kat maliklerinin karar alma süreçlerinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini dikkatle gözetmeleri büyük önem taşımaktadır.
Konuya ilişkin ayrıntılı bilgi ve danışmanlık hizmeti almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
İlginizi Çekebilecek Yazılarımız:
Yararlanılan Kaynaklar: BAYSA, M. (2023), Apartman ve Site Yönetimi El Kitabı (2.baskı), Seçkin Yayıncılık
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
