Taşkın yapı, bir taşınmaz üzerinde inşa edilen yapının kısmen veya tamamen komşu taşınmazın sınırlarını aşması sonucunda ortaya çıkan mülkiyet hukuku uyuşmazlığıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinde düzenlenen taşkın yapı kurumu, mülkiyet hakkının korunması ile meydana getirilmiş yapının ekonomik ve fiili bütünlüğünün korunması arasında denge kurmayı amaçlamaktadır.
Taşkın yapı nedeniyle taşınmaz maliki tarafından elatmanın önlenmesi ve kal (yıkım) talep edilebileceği gibi, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde yapı malikinin taşan kısım üzerinde irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın mülkiyetinin kendisine devredilmesini istemesi de mümkündür. Ancak bu hukuki korumadan yararlanılabilmesi, özellikle yapı malikinin iyiniyetli olmasına, taşınmaz malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemesine ve durumun özelliklerinin talebi haklı göstermesine bağlıdır.
Mülkiyet hakkı, kişiye taşınmaz üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren ayni bir haktır. Bununla birlikte taşınmaz mülkiyetinin kapsamı ve sınırları, komşu taşınmaz maliklerinin haklarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
İnşaat faaliyetleri sırasında yapılan ölçüm hataları, kadastro sınırlarının yanlış belirlenmesi, teknik uygulama farklılıkları veya taşınmaz sınırlarının yeterince araştırılmaması sonucunda bir yapının komşu taşınmaza taşması mümkündür. Bu durumda taşan yapı bölümü ile üzerinde bulunduğu arazi arasındaki mülkiyet ilişkisi hukuki uyuşmazlığa dönüşmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 684 ve 718. maddelerinde benimsenen genel ilkeye göre, bir arazi üzerindeki yapı kural olarak o arazinin bütünleyici parçasıdır. Ancak kanun koyucu, taşkın yapı bakımından bu genel kurala istisna getirmiş ve TMK m. 725’te özel bir düzenleme yapmıştır.
Bu düzenlemenin temel amacı, belirli koşulların varlığı halinde yapının ekonomik bütünlüğünün korunmasını sağlamak, buna karşılık taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını da uygun bir bedel ve ayni hak mekanizmasıyla güvence altına almaktır.
1. TAŞKIN YAPI KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ
1.1. Taşkın Yapının Tanımı
Taşkın yapı, bir taşınmaz üzerinde bulunan yapının, komşu taşınmaza ait arazi bölümüne taşmasıdır.
Taşkınlık, yalnızca yapının zemin üzerinde komşu parsele geçmesi şeklinde ortaya çıkmaz. Yapının temellerinin, bodrumunun veya diğer bölümlerinin komşu taşınmazın sınırlarını aşması da taşkın yapı kapsamında değerlendirilebilir.
Aynı şekilde üst katların veya balkon gibi yapı bölümlerinin komşu taşınmazın hava sahasına taşması da somut olayın özelliklerine göre mülkiyet hakkına müdahale oluşturabilir.
Taşkın yapının TMK m. 725 kapsamında değerlendirilebilmesi için yapının taşınmazla sıkı ve devamlı bağlantı içinde bulunan esaslı bir yapı niteliğinde olması gerekir. Geçici nitelikteki eşya veya basit taşınabilir unsurlar bakımından aynı hükmün uygulanması her durumda mümkün değildir.
1.2. Taşkın Yapının Hukuki Dayanağı
TMK m. 725, taşkın yapının hukuki sonuçlarını özel olarak düzenlemektedir.
Anılan hükme göre bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, yapının bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı bulunmadığı takdirde ise belirli koşulların gerçekleşmesi halinde taşkın yapı malikine taşan bölüm üzerinde irtifak hakkı kurulmasını veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme imkanı tanınmıştır.
Bu düzenleme, taşınmaz mülkiyetinin kapsamına ilişkin genel kurala getirilen özel bir istisnadır.
2. TMK M. 725’İN UYGULANMA KOŞULLARI
Taşkın yapı nedeniyle temliken tescil veya irtifak hakkı talep edilebilmesi için kanunda öngörülen koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
2.1. Başkasına Ait Taşınmaza Taşan Bir Yapının Bulunması
Öncelikle taşınmaz sınırını aşan, başka bir ifadeyle komşu taşınmaz üzerinde bulunan esaslı bir yapı veya yapı bölümü bulunmalıdır.
Taşkınlığın belirlenmesinde kadastro paftası, tapu kayıtları, aplikasyon krokisi, çaplı kroki ve teknik ölçümler önem taşır.
Taşan kısmın yüzölçümü, sınırın hangi bölümünden ne kadar aşıldığı ve yapının hangi bölümlerinin komşu parsele geçtiği teknik bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir.
2.2. Yapı Malikinin İyiniyetli Olması
TMK m. 725 kapsamında koruma sağlanabilmesinin en önemli koşullarından biri yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır.
İyiniyet, TMK m. 3 çerçevesinde değerlendirilir. Buna göre yapı malikinin, taşınmaz sınırını aştığını bilmemesi ve kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmaması gerekir.
Yapı malikinin taşınmaz sınırlarını araştırmadan, gerekli ölçümleri yaptırmadan veya sınırın kendisine ait olmadığını bilmesine rağmen inşaata devam etmesi iyiniyet iddiasını ortadan kaldırabilir.
İyiniyet yalnızca inşaatın başlangıcında değil, inşaatın tamamlanmasına kadar devam etmelidir.
Dolayısıyla yapı sahibi inşaata başladığında iyiniyetli olsa dahi, inşaat sırasında taşkınlığı öğrenmesine rağmen inşaata devam etmişse TMK m. 725 kapsamında korumadan yararlanması mümkün olmayabilir.
İyiniyetin varlığı, tarafların iddia ve savunmalarıyla bağlı kalınmaksızın mahkemece olayın özelliklerine göre araştırılmalıdır.
2.3. Taşınmaz Malikinin On Beş Gün İçinde İtiraz Etmemiş Olması
TMK m. 725’te düzenlenen önemli koşullardan biri, zarar gören taşınmaz malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olmasıdır.
Bu süre, taşkın yapının fiilen gerçekleştirildiği tarihten değil, taşınmaz malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
Burada önemli olan, malikin taşınmazına yapılan müdahaleyi ve taşkınlığın varlığını öğrenmiş olmasıdır.
Malikin taşmayı öğrendikten sonra on beş gün içinde itiraz etmesi halinde, TMK m. 725’te yapı malikine tanınan özel imkanlardan yararlanılması kural olarak mümkün olmayacaktır.
İtirazın ispatlanabilir şekilde yapılması önem taşır. Noter ihtarnamesi, yazılı bildirim, ihtar tutanağı veya somut olayın özelliklerine göre diğer deliller itirazın yapıldığını ortaya koyabilir.
Bununla birlikte on beş günlük süre içerisinde itiraz edilmemiş olması, tek başına taşkın yapı malikine otomatik olarak mülkiyet hakkı kazandırmaz. İyiniyet ve durumun özelliklerinin haklı göstermesi koşulları da ayrıca gerçekleşmelidir.
2.4. Durum ve Koşulların Talebi Haklı Göstermesi
TMK m. 725 kapsamında temliken tescil veya irtifak hakkı kurulabilmesi için somut olayın koşullarının da bu talebi haklı göstermesi gerekir.
Bu değerlendirmede özellikle:
- Taşkın yapının ekonomik ve teknik bütünlüğü,
- Taşan bölümün yüzölçümü,
- Taşınmazın imar durumu,
- Taşan kısmın bağımsız bir parsel olarak ifraz edilip edilemeyeceği,
- Taşınmaz malikinin uğrayacağı zarar,
- Yapı malikinin elde edeceği yarar,
- Yıkımın yapının tamamına veya diğer bölümlerine etkisi,
- Taşınmazın kullanım amacına uygunluğu,
dikkate alınmalıdır.
Bu koşul, mülkiyet hakkı ile yapının korunmasındaki ekonomik yarar arasında hakkaniyete uygun bir denge kurulmasını sağlar.
3. TAŞKIN YAPI NEDENİYLE TEMLİKEN TESCİL TALEBİ
3.1. Temliken Tescilin Hukuki Niteliği
Temliken tescil, taşkın yapının bulunduğu arazi bölümünün, kanunda öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde uygun bir bedel karşılığında yapı malikine devredilmesini ifade eder.
TMK m. 725 kapsamında yapı maliki, taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Bu talep, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına kanundan kaynaklanan özel bir müdahale imkanı tanımaktadır.
Ancak temliken tescil, kendiliğinden gerçekleşen bir mülkiyet kazanma biçimi değildir. Kanuni koşulların gerçekleşmesi ve gerekli hukuki işlemlerin tamamlanması gerekir.
3.2. Temliken Tescil Talebinin Koşulları
Temliken tescil talebinde özellikle şu hususlar değerlendirilmelidir:
- Başkasına ait araziye taşmış esaslı bir yapının bulunması.
- Yapı malikinin iyiniyetli olması.
- Taşınmaz malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olması.
- Durum ve koşulların mülkiyet devrini haklı göstermesi.
- Taşan bölümün ifraz ve tescil bakımından hukuken mümkün olması.
- Uygun bedelin belirlenmesi ve ödenmesi.
Taşan bölümün ifrazının mümkün olup olmadığı, imar mevzuatı ve ilgili idari düzenlemeler çerçevesinde araştırılmalıdır.
Bu nedenle yalnızca teknik bilirkişi raporuyla yetinilmesi her zaman yeterli değildir. Gerekli hallerde belediye veya ilgili idareden imar durumu ve ifraz koşullarına ilişkin bilgi alınmalıdır.
3.3. Uygun Bedelin Belirlenmesi
Temliken tescil talebinin kabulü halinde taşan arazi bölümünün bedeli belirlenmelidir.
Uygun bedelin tespitinde taşınmazın konumu, niteliği, imar durumu, yüzölçümü ve değerini etkileyen diğer objektif unsurlar dikkate alınır.
Bedel belirlenirken yalnızca taşan bölümün yüzölçümünün esas alınması her zaman yeterli olmayabilir. Taşınmazın kalan bölümünün kullanımında meydana gelen etkiler ve somut olayın diğer özellikleri de değerlendirilmelidir.
Mahkemece yapılacak bilirkişi incelemesinde taşınmazın dava tarihine göre değerinin ve taşan kısmın ekonomik karşılığının belirlenmesi gerekir.
4. TAŞKIN YAPI NEDENİYLE İRTİFAK HAKKI KURULMASI
TMK m. 725, yapı malikine yalnızca mülkiyet devrini değil, uygun bedel karşılığında taşan bölüm üzerinde irtifak hakkı kurulmasını da talep etme imkanı tanımaktadır.
İrtifak hakkı, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmaksızın yapı malikine belirli bir kullanma veya yararlanma yetkisi sağlar.
Bu yol, taşan bölümün mülkiyetinin devrinin gerekli veya uygun olmadığı durumlarda tercih edilebilir.
Örneğin yapının temelinin veya bir bölümünün komşu parsele taşması halinde, taşan kısmın mülkiyetinin devri yerine taşkın yapının korunmasını sağlayacak nitelikte irtifak hakkı kurulması somut olayın özelliklerine göre değerlendirilebilir.
İrtifak hakkının kapsamı, süresi ve kullanılma biçimi mahkemece somut uyuşmazlığa uygun şekilde belirlenmelidir.
5. TAŞKIN YAPI NEDENİYLE ELATMANIN ÖNLENMESİ VE KAL DAVASI
5.1. Elatmanın Önlenmesi Davası
Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesi amacıyla elatmanın önlenmesi davası açabilir.
TMK m. 683 uyarınca malik, malını haksız olarak elinde bulunduran veya kullanan kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.
Taşkın yapı halinde komşu taşınmazın bir bölümünün yapı tarafından işgal edilmesi, mülkiyet hakkına müdahale niteliğindedir.
Bu nedenle taşınmaz maliki, taşan yapı bölümünün kaldırılmasını ve müdahalenin sona erdirilmesini talep edebilir.
5.2. Kal (Yıkım) Talebi
Taşkın yapı nedeniyle açılan davalarda taşınmaz maliki, elatmanın önlenmesiyle birlikte taşan yapı bölümünün yıkılmasını da talep edebilir.
Ancak yapı malikinin TMK m. 725 kapsamında temliken tescil veya irtifak hakkı talep edebilme koşullarının bulunup bulunmadığı öncelikle değerlendirilmelidir.
Bu koşullar gerçekleşmişse taşınmaz malikinin yıkım talebinin kabul edilmesi her durumda mümkün olmayabilir.
Buna karşılık yapı malikinin kötüniyetli olması veya TMK m. 725’teki diğer koşulların gerçekleşmemesi halinde yıkım ve elatmanın önlenmesi talepleri hukuki dayanak kazanabilir.
5.3. Yıkımın Ölçülülük ve Hakkaniyet Bakımından Değerlendirilmesi
Taşkın yapı uyuşmazlıklarında yıkım talebi değerlendirilirken mülkiyet hakkının korunması esastır. Bununla birlikte yapının yıkılmasının doğuracağı teknik ve ekonomik sonuçlar da somut olayın özellikleri kapsamında incelenmelidir.
Özellikle taşan bölümün kaldırılmasının yapının statik bütünlüğünü bozması, yapının tamamının yıkılmasını gerektirmesi veya çok ağır ekonomik kayıplara neden olması halinde bu hususlar mahkemece değerlendirilmelidir.
Ancak yıkımın ağır sonuç doğurması tek başına taşkın yapı malikine mülkiyet veya irtifak hakkı kazandırmaz. TMK m. 725’in koşulları ayrıca incelenmelidir.
6. TAŞKIN YAPI DAVALARINDA İSPAT VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ
Taşkın yapı uyuşmazlıkları teknik ve hukuki değerlendirmeyi birlikte gerektirir.
Bu nedenle mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Özellikle aşağıdaki hususların belirlenmesi gerekir:
- Taşınmazların tapu kayıtları ve kadastro sınırları,
- Yapının komşu parsele taşan bölümünün konumu,
- Taşan kısmın yüzölçümü ve geometrik sınırları,
- Yapının zemin, temel, bodrum veya üst kat seviyesindeki taşkınlığı,
- Taşan kısmın ifraz edilmesinin mümkün olup olmadığı,
- Yapının yıkılmasının teknik sonuçları,
- Yıkımın ana yapının statik bütünlüğüne etkisi,
- Taşınmazların imar durumu,
- Taşan kısmın ve ilgili arazi bölümünün değeri.
Bilirkişi incelemesinde yalnızca taşkınlığın varlığının tespit edilmesiyle yetinilmemeli; uyuşmazlığın çözümüne etki eden teknik ve ekonomik hususlar da değerlendirilmelidir.
Özellikle temliken tescil talebinin bulunduğu davalarda ifraz ve tescil imkanının ilgili idarelerden alınacak bilgilerle açıklığa kavuşturulması önem taşır.
7. TAŞKIN YAPI DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Taşkın yapı nedeniyle açılan elatmanın önlenmesi, kal, irtifak hakkı tesisi ve tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.
Yetki bakımından HMK m. 12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Bu nedenle taşkın yapı nedeniyle açılan ve taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin talepleri içeren davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması gerekir.
8. TAŞKIN YAPI İLE TAŞINMAZIN MÜLKİYETİNİN TEMLİKEN DEVRİNE İLİŞKİN DİĞER HÜKÜMLERİN AYRILMASI
Taşkın yapı uyuşmazlıklarında TMK m. 725 ile TMK m. 724 hükümlerinin birbirinden ayrılması gerekir.
TMK m. 724, kendi malzemesiyle başkasının arazisi üzerinde yapı yapan kişinin, belirli koşullar altında yapının ve arazinin mülkiyetinin kendisine verilmesini istemesini düzenler.
TMK m. 725 ise kişinin kendi taşınmazında yaptığı yapının komşu taşınmaza taşması halini düzenlemektedir.
Dolayısıyla yapı tamamen başkasına ait arazi üzerinde yapılmışsa TMK m. 724; yapı kendi arazisinde bulunmakla birlikte bir bölümü komşu parsele taşmışsa TMK m. 725 hükmü değerlendirilmelidir.
Bu ayrım, davanın hukuki sebebinin ve talep sonucunun doğru belirlenmesi açısından önemlidir.
Taşkın yapı, taşınmaz mülkiyetinin sınırları ile yapı malikinin ekonomik ve hukuki menfaatlerinin karşı karşıya geldiği özel bir mülkiyet hukuku uyuşmazlığıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi, taşkın yapı nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarda belirli koşulların gerçekleşmesi halinde yapı malikine taşan bölüm üzerinde irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın mülkiyetinin devredilmesini isteme imkanı tanımaktadır.
Ancak bu hukuki korumadan yararlanılabilmesi için yapı malikinin iyiniyetli olması, taşınmaz malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş bulunması ve durumun özelliklerinin talebi haklı göstermesi gerekir.
Bu koşulların bulunmadığı hallerde taşınmaz maliki, mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin sona erdirilmesini ve şartları varsa taşan yapı bölümünün yıkılmasını talep edebilir.
Sonuç olarak taşkın yapı davalarında uyuşmazlığın çözümü, yalnızca taşınmaz sınırının aşılıp aşılmadığının belirlenmesine bağlı değildir. Yapı malikinin iyiniyeti, taşınmaz malikinin öğrenme ve itiraz tarihi, ifraz imkanı, yapının ekonomik ve teknik bütünlüğü ve uygun bedelin belirlenmesi birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle taşkın yapı uyuşmazlıklarında doğru hukuki nitelendirme yapılması, teknik bilirkişi incelemesinin kapsamlı yürütülmesi ve TMK m. 724 ile 725 hükümlerinin birbirinden ayrılması, verilecek kararın hukuka uygunluğu bakımından belirleyici öneme sahiptir.
KAYNAKÇA:
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili imar mevzuatı
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2006/1-62, K. 2006/92, T. 22.03.2006. (https://www.ictihat.gen.tr/yargitay-hukuk-genel-kurulu-e-2006-1-62-k-2006-92-t-22-3-2006/)
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1749, K. 2019/414, T. 09.04.2019. (https://www.yargitaykararlari.com.tr/ictihatdetay-4548623-hukukgenelkurulu-Yargitay-Hukuk-Genel-Kurulu-2017-1749-Esas-2019-414-Karar-Sayili-Ilami.html)
İlginizi Çekebilecek Yazılarımız:
