Birlikte yaşamın kaçınılmaz sonucu, belirli kurallara uyma zorunluluğudur. Günümüz kent toplumlarında insanların yaşadıkları ev üzerindeki haklarını kullanırken dahi kısıtlanmaları söz konusu olabilmektedir. Bu bağlamda apartman, site ve toplu konut gibi yaşam merkezlerinde barınmak birtakım kurallara tabidir. Bu kuralların sağlıklı bir şekilde uygulanabilmesi için alınacak kararların demokratik organlar eliyle alınması gereklidir. Bunun için temsilen seçilen yönetici ve genel kurullar bu görevi üstlenir. Bu organlar tarafından alınan kararlar tüm site sakinlerini kapsar. Yazımız kurul tarafından alınan kararlara uyma mecburiyeti altında kalan ve fakat bu kararları uygulamak istemeyen kat maliklerinin özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu sınırları içerisinde başvurabileceği hukuki yollara ilişkin olacaktır.
kat maliki kavramı
Kat maliki, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına hukuken sahip olan kişidir. Bağımsız bölüm ise anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine verilen isimdir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri bazı haklara sahip iken bazı borçlara da tabidir. Söz konusu haklar:
*Kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde KMK kapsamında TMK’nin maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptirler.
*Malikler anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Borçları konusundaki genel kural ise KMK m.18’de “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” olarak düzenlenmiştir. Peki sadece malikler mi bu kanun kapsamındaki hak ve borçlara ehildirler? Kanun koyucu yine aynı maddede bu konuya şöyle açıklık getirmiştir: “Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”
Yönetim planı ve genel kurul
Anagayrimenkulün yönetimi ve malikler arası ilişkilerin düzenlenmesi kat malikleri kurulu tarafından yürütülür. Bu amaçla oluşturulan yönetim planı, KMK m. 28 uyarınca yönetim tarzı, kullanım şekli, yönetici ve denetçilerin ücretleri ile diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan durumlarda ise KMK ve genel hükümler uygulanır. Planın değiştirilmesi için beşte dört çoğunluk aranmakla birlikte, KMK’nin yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan bir problemin varlığı halinde mahkemelerin başvuracağı öncelikli kaynak bu yönetim planı hükümleridir. Hükümler kanuna aykırı olmamak koşuluyla öncelikli olarak dikkate alınır.
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinden oluşan ve tüzel kişiliği bulunmayan, her bir bağımsız bölüm malikinin katılımı ile oluşan, kurulun üyesi olma bakımından bağımsız bölümün niteliği ve arsa payının büyüklüğü herhangi bir önem taşımadığı ve kurulda her bağımsız bölümü bir kat maliki temsil ettiği bir organdır. Yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Yönetim planında olağan toplantı için yılın belli bir ayı belirlenmişken yönetim planından haberdar olmayan kat maliklerinin ocak ayında yaptıkları her toplantıda aldıkları herhangi bir karar, maliklerden birinin sulh hukuk mahkemesine müracaatı sonucu kesin olarak iptal olacaktır. Çünkü yönetim planına uygun tarihte gerçekleştirilmeyen toplantı olağanüstü sayılır ve olağanüstü toplantılar özel şartlara tabidir. Şartları yerine getirilmeyen olağanüstü toplantı kararları da iptal edilebilecektir. Olağanüstü toplantılar ise Kanun’un 29.maddesinde şöyle açıklanmıştır: “Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
Gerek olağan gerekse olağanüstü toplantı için öngörülen toplantı yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Kanun, ikinci toplantı için özel bir toplantı yeter sayısı belirlememiştir. Bu nedenle, ikinci toplantıda pay ve paydaş çoğunluğu aranmaksızın toplantıya katılan kat malikleri ile ikinci toplantı yapılacaktır.
kat malikleri kurulunun aldığı karara nasıl ve hangi durumlarda itiraz edilir?
Kat malikleri kurulunca alınan bir karara karşı, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesinde dava açılabilir. Bu dava; kurul toplantısına katılan ve aykırı oy veren kat malikleri tarafından karar tarihinden itibaren 1 ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki tarafından kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halükârda karar tarihinden başlayarak altı ay içinde açılmalıdır. Kurul kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda yukarıdaki süre koşulu aranmaz. Bu kapsamda sulh hukuk mahkemesine başvurulması için dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
kiracılar da kurulun aldığı kararlara itiraz edebilir mi?
Kiracıların kararlara itiraz etme hakkının var olup olmadığı önemlidir. KMK m.33 hükmü gereğince karara karşı iptal davası açma yetkisi sadece kat malikine aittir. Ancak bu hüküm Yargıtay kararlarınca geliştirilmiş ve kiracı için de bu yetkinin varlığının önü açılmıştır. Buna göre: Alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması ya da hak ve menfaatlerini doğrudan zedeleyici bir nitelikte olması durumunda kiracı da bu davayı açabilecektir.
Hakim Müdahalesi
Bu husus Kanunun 33.maddesinde düzenlenmiştir. Madde kapsamına göre “Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptal Sebepleri
- Alınan kararın kanunun emredici hükümlerine aykırı olması (Toplantı çağrı usulüne aykırılık, toplantı yeter sayısına aykırılık, oy hakkına aykırılık, karar yeter sayısına aykırılık)
- Yönetim planına aykırılık
- Hakkaniyete aykırılık
Mahkeme, kat malikinin başvurusu üzerine kurulun kararını sadece iptal etme yetkisine sahiptir. Mahkeme kat malikleri kurulunun yerine geçerek, kararın düzeltilmesine veya değiştirilmesine karar veremez. Kararın etkileri ortadan kalktığı için, aynı konuda yönetim planına ve yasalara uygun yeni bir karar alma yetkisi kat malikleri kurulundadır.
Borç ve Yükümlülüklere Aykırılıktan Kaynaklanan Başvuru Sebepleri - Bağımsız bölüm ve ortak yerlerin doğruluk kaidelerine uygun kullanımı (bağımsız bölümün diğer kat maliklerini rahatsız edecek ve haklarını çiğneyecek şekilde kullanılması halinde hakimin müdahalesi yoluna başvurulabilecektir.)
- Anagayrimenkulün bakımı ve korunmasına özen göstermek
- Zararın giderilmesi
- Ortak giderlere katılma (katılım oranı tespiti gibi)
- Müsaade mecburiyeti
- Yasak işler (tapu kaydında mesken veya işyeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerin “hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler” için kullanılması kanunla yasaklanmıştır. KMK m. 24 hükmü ile kat maliklerinin bunun aksi yönde alacağı kararlar da hükümsüz sayılmıştır)
Açıkladığımız bilgiler ışığında site yönetiminin kurulda aldığı kararı uygulamak istemeyen kat malikinin geçerli sebeplerin varlığı halinde kararın iptali için dava yoluna başvurabileceği açıktır. Ayrıntılı bilgi ve danışmanlık için bize buradan ulaşabilirsiniz.
İlginizi çekebilecek diğer yazılarımız:
KAYNAKÇA
KAL, Halil, Kat Mülkiyeti Hukukunda Hakimin Müdahalesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi, 2021
NAR, Ahmet, Kat Malikleri Kurulu, Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt Xxıı, Sayı 1-2, 2018, 155 – 189
BAYSA, M. (2023), Apartman ve Site Yönetimi El Kitabı (2.baskı), Seçkin Yayıncılık
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
