Kira sözleşmeleri, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yükleyen, sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerdir. Kiracının sözleşmede kararlaştırılan süreye veya kanuni fesih dönemlerine uymaksızın kiralananı geri vermesi, kira ilişkisinden kaynaklanan borçların hangi tarihte sona ereceği sorununu gündeme getirmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi, kiracının erken tahliyesi halinde sorumluluğunun kapsamını belirlerken kiraya verenin menfaatlerinin korunması ile kiracının ölçüsüz bir mali yük altında bırakılmaması arasında denge kurmaktadır.
Kira sözleşmesinin belirli bir süre için kurulmuş olması, kiracının bu süre boyunca kiralananı fiilen kullanmak zorunda olduğu anlamına gelmemektedir. Bununla birlikte kiracının, sözleşmenin sona erme tarihinden önce taşınmazı tahliye etmesi, kira bedeli ödeme borcunu her durumda kendiliğinden ortadan kaldırmamaktadır.
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir. Kanun koyucu, erken tahliye halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edeceğini kabul etmiştir.
Ancak söz konusu düzenleme, kiraya verene sözleşmenin kalan bütün dönemlerine ilişkin kira bedellerini koşulsuz olarak talep etme hakkı tanımamaktadır. Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme konusunda gerekli çabayı göstermesi ve elde ettiği yararları hesaba katması gerekmektedir.
1. KİRALANANIN ERKEN GERİ VERİLMESİNİN HUKUKİ DAYANAĞI
1.1. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesi
TBK m. 325 uyarınca kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiğinde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder.
Kiracı, bu süre dolmadan önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan ileriye yönelik borçlarından kurtulabilir.
Ayrıca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka şekilde değerlendirmek suretiyle elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır.
Bu düzenleme, kiracının erken tahliye hakkını mutlak bir sorumsuzluk sebebi olarak kabul etmediği gibi kiraya verenin zararını sınırsız biçimde kiracıya yüklemesine de izin vermemektedir.
1.2. Erken Tahliye İle Haklı Nedenle Fesih Arasındaki Fark
Kiralananın erken geri verilmesi ile kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmesi birbirinden ayrılmalıdır.
Kiracı, kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi veya kanunda öngörülen başka bir haklı fesih sebebinin gerçekleşmesi nedeniyle sözleşmeyi hukuka uygun şekilde sona erdirmişse TBK m. 325 kapsamında sorumluluk doğup doğmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Buna karşılık kiracının kişisel tercihi, taşınma kararı, ekonomik koşullarındaki değişiklik veya kiralananı kullanma ihtiyacının ortadan kalkması nedeniyle sözleşme süresi dolmadan taşınmazı terk etmesi, tek başına haklı fesih sebebi oluşturmaz.
2. ERKEN TAHLİYENİN GERÇEKLEŞMESİ VE ANAHTAR TESLİMİ
2.1. Fiili Tahliye İle Hukuki Teslimin Ayrılması
Kiracının eşyalarını taşınmazdan çıkarması ve taşınmazı fiilen boşaltması, her durumda kiralananın kiraya verene geri verildiğini göstermez.
Kiralananın geri verilmesi, taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetin kiraya verene bırakılmasını gerektirir. Bu nedenle anahtar teslimi, erken tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklarda belirleyici öneme sahiptir.
Kiracı, kiralananı boşaltmış olsa bile anahtarları elinde tutmaya devam ediyorsa kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme imkanı fiilen engellenebilir.
2.2. Anahtar Teslim Tarihinin Hukuki Sonuçları
Yargıtay uygulamasında kiracı, kural olarak anahtar teslimine kadar sözleşmesel kira bedelinden; anahtar tesliminden sonra ise kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin bedelden sorumlu tutulmaktadır.
Bu ayrım, talep edilen alacağın hukuki niteliği ve hesaplanması bakımından önemlidir.
Anahtar tesliminin yazılı bir tutanakla belgelenmesi, uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından en güvenilir yöntemlerden biridir.
Kiraya verenin anahtarları teslim almaktan kaçınması halinde kiracının teslim teklifini ispatlaması ve gerektiğinde usulüne uygun tevdi yoluna başvurması önem taşımaktadır.
3. MAKUL SÜRE KAVRAMI VE BELİRLENMESİ
3.1. Makul Sürenin Hukuki Niteliği
TBK m. 325 kapsamında makul süre, kiralananın aynı veya benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesi için objektif olarak gerekli olan zaman dilimini ifade eder.
Kanunda makul sürenin kaç gün veya kaç ay olduğu açıkça belirlenmemiştir.
Bu nedenle her somut olayda taşınmazın özellikleri, bulunduğu bölge ve kiralama piyasasının koşulları dikkate alınmalıdır.
3.2. Makul Sürenin Belirlenmesinde Dikkate Alınacak Ölçütler
Makul sürenin tespitinde özellikle şu hususlar önemlidir:
- Kiralananın konut veya işyeri niteliğinde olması.
- Taşınmazın bulunduğu konum ve ulaşım imkanları.
- Taşınmazın büyüklüğü, kullanım amacı ve fiziksel özellikleri.
- Bölgedeki benzer taşınmazların kiralanma süresi.
- Mevsimsel koşullar ve taşınmaz piyasasındaki talep.
- Kiraya verenin yeniden kiralama yönündeki girişimleri.
- Talep edilen kira bedelinin piyasa koşullarına uygunluğu.
Makul süre, yalnızca kiraya verenin taşınmazı fiilen ne kadar süre boş tuttuğuna göre belirlenmez.
Örneğin taşınmazın objektif olarak iki ay içerisinde yeniden kiraya verilebileceği belirlenmişse kiraya verenin taşınmazı altı ay boş tutması, kiracının otomatik olarak altı aylık kira bedelinden sorumlu olacağı anlamına gelmez.
3.3. Bilirkişi İncelemesinin Önemi
Makul süre teknik ve ekonomik değerlendirme gerektirdiğinden, uyuşmazlığın niteliğine göre bilirkişi incelemesine başvurulabilir.
Bilirkişi incelemesinde taşınmazın özellikleri ile yerel kiralama piyasası değerlendirilerek yeniden kiraya verilebileceği objektif süre belirlenmelidir.
Mahkeme, makul süreyi somut olayın özelliklerinden bağımsız ve soyut bir varsayımla tespit etmemelidir.
4. KİRAYA VERENİN ZARARI AZALTMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
4.1. Yükümlülüğün Hukuki Dayanağı
TBK m. 325/2 uyarınca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Bu düzenleme, TBK m. 52’de ifadesini bulan zararın artmasını önleme ilkesiyle birlikte değerlendirilmelidir.
Kiraya veren, erken tahliye edilen taşınmazın yeniden kiralanması için makul ve dürüstlük kuralına uygun girişimlerde bulunmalıdır.
4.2. Kiraya Verenin Taşınmazı Kiralamaktan Kaçınması
Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek istememesi veya piyasa koşullarına uygun kiracı adaylarını haklı sebep olmaksızın reddetmesi, kiracının sorumluluğunun belirlenmesinde önem taşır.
Kiraya verenin, daha yüksek kira elde etmek amacıyla taşınmazı uzun süre boş tutması ve bu süreye ilişkin kira kaybını tamamen eski kiracıya yüklemesi TBK m. 325’in amacıyla bağdaşmayabilir.
Bununla birlikte kiraya veren, taşınmazı her koşulda ve her başvurana kiralamak zorunda değildir. Yeni kiracı adayının ödeme gücü, kullanım amacı ve sözleşme koşulları makul biçimde değerlendirilebilir.
5. YENİ KİRACI BULUNMASININ HUKUKİ SONUÇLARI
5.1. Kiracının Yeni Kiracı Önerme İmkanı
TBK m. 325, erken tahliye eden kiracıya sorumluluğunu sona erdirebilecek özel bir imkan tanımaktadır.
Bunun için önerilen yeni kiracının:
- Ödeme gücüne sahip olması,
- Kira ilişkisini devralmaya hazır bulunması,
- Kiraya verenden kabul etmesi makul olarak beklenebilecek nitelikte olması gerekir.
Bu koşulların birlikte gerçekleşmesi halinde kiracının ileriye yönelik sözleşmesel borçları sona erer.
5.2. Kiraya Verenin Yeni Kiracıyı Reddetmesi
Kiraya verenin önerilen yeni kiracıyı kabul etmemesi her durumda hukuka aykırı değildir.
Ancak yeni kiracı objektif olarak uygun olduğu halde haklı neden bulunmaksızın reddedilmişse bu durum, eski kiracının sorumluluğunun devam ettirilmesini engelleyebilir.
Önerilen kişinin ödeme gücünün bulunmaması, kiralananı sözleşmeye aykırı amaçlarla kullanmayı planlaması veya esaslı sözleşme koşullarını kabul etmemesi ise ret bakımından haklı neden oluşturabilir.
5.3. Yeni Kiracı Bulunmasının İspatı
Kiracı, yeni kiracı önerdiğini ve önerilen kişinin kanuni koşulları taşıdığını ispatlayabilmelidir.
Bu nedenle önerinin yazılı şekilde yapılması; kiracı adayının kimliği, ödeme gücü, kira koşullarını kabulü ve kiraya verenin cevabının belgelendirilmesi önemlidir.
6. ERKEN TAHLİYE NEDENİYLE TALEP EDİLEBİLECEK KİRA BEDELLERİ
6.1. Anahtar Tesliminden Önceki Dönem
Kiracının taşınmazı kullanmayı bırakmasına rağmen kiralananı hukuken geri vermemesi halinde kira bedeli ödeme yükümlülüğü kural olarak devam eder.
Bu nedenle anahtar tesliminin hangi tarihte gerçekleştiğinin belirlenmesi gerekir.
6.2. Anahtar Tesliminden Sonraki Dönem
Anahtar tesliminden sonra kiracının sorumluluğu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlıdır.
Örneğin aylık kira bedelinin 20.000 TL, objektif yeniden kiralama süresinin iki ay olduğu varsayılırsa başlangıç hesaplaması 40.000 TL olacaktır.
Ancak bu tutar kesin ve değişmez değildir. Taşınmazın daha önce yeniden kiralanması, kiraya verenin elde ettiği yararlar veya yapmaktan kurtulduğu giderler hesaplamayı değiştirebilir.
6.3. Kiralananın Daha Düşük Bedelle Yeniden Kiraya Verilmesi
Kiralananın makul süre içinde önceki kira bedelinden daha düşük bedelle kiraya verilmesi halinde kira farkı da uyuşmazlık konusu olabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2018/76 Esas, 2023/989 Karar sayılı kararında, makul süre içerisinde daha düşük bedelle yeniden kiralama yapılması halinde, boş kalınan döneme ilişkin kayıp ile yeniden kiralama tarihinden makul sürenin sonuna kadar oluşan kira farkının değerlendirilmesi gerektiği açıklanmıştır.
Bu hesaplama, kiraya verenin aynı dönem için iki ayrı kira bedelini birden elde etmesine yol açmamalıdır.
7. ERKEN TAHLİYEDE İSPAT YÜKÜ VE USULİ MESELELER
Erken tahliyeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ispat, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir.
Kiracı, kiralananı hangi tarihte geri verdiğini ve anahtar tesliminin gerçekleştiğini ortaya koymalıdır.
Kiraya veren ise talep ettiği alacağın dayanağını ve miktarını ispatlamalıdır.
Makul sürenin belirlenmesinde taşınmazın nitelikleri, yeniden kiralama imkanları ve piyasa koşulları değerlendirilmelidir.
Kiraya verenin yeni kiracı adaylarını haklı neden olmaksızın reddettiği veya kiralanandan yarar sağladığı yönündeki iddialar da somut delillerle desteklenmelidir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Dava şartı arabuluculuk ve diğer usuli koşullar ise uyuşmazlığın niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
9. ERKEN TAHLİYEYE İLİŞKİN SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Taraflar kira sözleşmesinde erken tahliyenin sonuçlarına ilişkin özel düzenlemeler öngörebilirler.
Bununla birlikte sözleşmede yer alan her düzenlemenin doğrudan geçerli ve uygulanabilir olduğu kabul edilemez.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yasağı, TBK m. 346 kapsamında kiracıya yüklenen ek ödeme yükümlülükleri ve genel işlem koşullarına ilişkin hükümler dikkate alınmalıdır.
Erken tahliye halinde sözleşmenin kalan bütün kira bedellerinin ödeneceğini öngören kayıtların hukuki niteliği ve geçerliliği, sözleşmenin türü, tarafların sıfatı ve emredici hükümler çerçevesinde incelenmelidir.
Bu nedenle TBK m. 325 kapsamında makul süreye ilişkin değerlendirme yapılmadan, sözleşmenin kalan bütün dönemlerine ait kira bedellerinin doğrudan hüküm altına alınması isabetli olmayabilir.
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi, kira sözleşmesinden kaynaklanan borçların kendiliğinden ve derhal sona ermesini sağlamamaktadır. Bununla birlikte kiracının sorumluluğu, kural olarak sözleşmenin kalan bütün süresini kapsayan sınırsız bir yükümlülük niteliğinde de değildir.
TBK m. 325, kiracının sorumluluğunu kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle ilişkilendirmiştir.
Bu çerçevede anahtar teslim tarihi, makul sürenin objektif olarak belirlenmesi, kiraya verenin zararı azaltma yönündeki davranışları ve yeni kiracı bulunup bulunmadığı temel değerlendirme ölçütlerini oluşturmaktadır.
Yargıtay içtihatları da erken tahliye nedeniyle talep edilen alacakların somut olayın koşullarına göre belirlenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
Sonuç olarak TBK m. 325’in uygulanmasında temel amaç, kiraya verenin erken tahliye nedeniyle uğradığı hukuken karşılanabilir kaybın giderilmesi, buna karşılık kiracının gerçek kaybı aşan veya kiraya verenin önleyebileceği sonuçlardan sorumlu tutulmamasıdır.
KAYNAKÇA:
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/76, K. 2023/989.(https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/978385800)
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2841, K. 2024/1036.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/94, K. 2024/822.
İlginizi Çekebilecek Yazılarımız:
