Günümüzde alışveriş merkezleri yalnızca ticari faaliyetlerin yürütüldüğü alanlar değil; aynı zamanda büyük ölçekli yatırım projeleri ve karmaşık hukuki ilişkilerin merkezidir. Özellikle AVM yönetimi ile kiracı işletmeler arasında kurulan kira ilişkileri, klasik işyeri kiralarından farklı özellikler taşımaktadır. Bu nedenle alışveriş merkezi kira sözleşmelerinin hukuki niteliği, kira bedelinin belirlenmesi, ortak giderler ve kiracı yükümlülükleri uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.
Türk hukukunda alışveriş merkezlerine ilişkin temel düzenlemeler, 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ile Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik kapsamında yer almaktadır. Bunun yanında Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri de AVM kiralarında doğrudan uygulama alanı bulmaktadır.
AVM Kira Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu m. 299’a göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlenmesidir. AVM mağazalarında da kiracıya belirli bir bağımsız bölüm kullanım ve yararlanma amacıyla bırakıldığı için burada temel olarak bir kira ilişkisi bulunmaktadır.
MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Doktrindeki baskın görüş ve Yargıtay uygulaması doğrultusunda alışveriş merkezi mağaza kiralarının, konut ve çatılı işyeri kirası niteliğinde olduğu kabul edilmektedir. Çünkü AVM içerisindeki mağazalar, ticari faaliyetin yürütüldüğü üstü kapalı bağımsız alanlardır.
Bu nedenle AVM kira ilişkilerinde Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümleri uygulanmaktadır.
Ciro Kirası AVM Kirasını Hasılat Kirasına Dönüştürür mü?
AVM kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan uygulamalardan biri de “ciro kirası” sistemidir. Bu modelde kiracı, sabit kira bedeline ek olarak aylık veya yıllık cirosunun belirli bir yüzdesini AVM yönetimine ödemektedir.
Uygulamada bu durum bazen hasılat kirası tartışmasını gündeme getirse de Yargıtay kararları ve öğretide ağırlıklı görüş, yalnızca cironun kira bedeline esas alınmasının sözleşmeyi ürün kirasına dönüştürmeyeceği yönündedir.
Dolayısıyla:
- Sabit kira + ciro primi,
- Metrekare bazlı kira,
- Ciro üzerinden belirlenen ek ödeme
gibi modellerin tamamında sözleşme yine çatılı işyeri kirası niteliğini korumaktadır.
Bu durum özellikle tahliye, kira tespiti, kira artışı ve kiracının korunmasına ilişkin hükümlerin uygulanması bakımından önemlidir.
AVM Yönetimlerinin Kiracılara Getirdiği Sınırlamalar
AVM yönetimleri, kiracı seçimi konusunda oldukça detaylı kriterler uygulamaktadır. Kiracının faaliyet alanı, marka yapısı, satacağı ürün grubu hatta mağaza tasarımı bile yönetim tarafından değerlendirilir.
Uygulamada AVM sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan bazı hükümler şunlardır:
- Satılacak ürün listesinin önceden bildirilmesi,
- Vitrin düzenine ilişkin kurallar,
- Belirli renk ve dekorasyon standartları,
- Çalışma saatlerine uyma zorunluluğu,
- Rekabet etmeme hükümleri,
- Mağazanın belirli saatlerde açık tutulması yükümlülüğü.
Bu tür düzenlemeler çoğu zaman AVM yönetimi tarafından tek taraflı hazırlanmakta olup genel işlem şartı niteliği taşıyabilmektedir.
AVM Kiralarında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Alışveriş merkezi kiralarında kira bedeli, tarafların ticari beklentileri ve mağazanın özellikleri dikkate alınarak farklı yöntemlerle belirlenebilmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan yöntemlerden biri metrekare bazlı kira sistemidir. Bu yöntemde mağazanın büyüklüğü esas alınır ve her metrekare için belirlenen tutar üzerinden kira bedeli hesaplanır. Özellikle büyük mağazalar ve zincir işletmeler bakımından bu model yaygın şekilde kullanılmaktadır.
Bunun yanında AVM kiralarında sıklıkla tercih edilen bir diğer yöntem ise sabit kira ile ciro kirasının birlikte uygulanmasıdır. Bu sistemde kiracı belirli bir asgari kira bedeli ödemekte, ayrıca elde ettiği cironun kararlaştırılan yüzdesini de AVM yönetimine aktarmaktadır. Böylece alışveriş merkezi yönetimi, kiracının ticari başarısına bağlı olarak ek gelir elde etmektedir. Uygulamada özellikle yoğun ziyaretçi trafiğine sahip alışveriş merkezlerinde bu model oldukça yaygındır.
Bazı kira sözleşmelerinde ise klasik işyeri kiralarında olduğu gibi yalnızca sabit bir kira bedeli belirlenmektedir. Bu durumda kiracının cirosu veya mağaza performansı kira miktarını etkilememekte, taraflar sözleşmede belirlenen sabit bedel üzerinden kira ilişkisini sürdürmektedir.
Kira bedelinin artırılması konusunda ise Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uygulama alanı bulmaktadır. Buna göre taraflar arasında yapılan kira artış anlaşmaları, genel olarak TÜFE on iki aylık ortalamaları esas alınarak değerlendirilmektedir.
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Döviz Üzerinden AVM Kirası Belirlenebilir mi?
Uygulamada özellikle büyük alışveriş merkezlerinde kira bedellerinin döviz cinsinden belirlendiği görülmektedir. Özellikle dolar veya euro üzerinden kira sözleşmeleri yapılabilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu m. 344/4 hükmüne göre yabancı para üzerinden belirlenen kira sözleşmelerinde kural olarak beş yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğü şartlarının oluşması halinde uyarlama davası açılması mümkündür.
MADDE 344/4 – Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar nedeniyle AVM kiracılarının kira uyarlama davalarına daha sık başvurduğu görülmektedir.
AVM Ortak Giderleri
AVM kiralarında en çok ihtilaf yaratan konuların başında ortak giderler gelmektedir. Güvenlik, temizlik, elektrik, su, ısınma, teknik bakım ve ortak alan işletme giderleri çoğu zaman yüksek maliyetlere ulaşabilmektedir. Bu nedenle ortak giderlerin hangi kalemlerden oluştuğu ve kiracılardan hangi esaslara göre talep edileceği büyük önem taşımaktadır.
Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesi, ortak giderlere ilişkin temel düzenlemeleri içermektedir. Buna göre elektrik, su, ısınma, güvenlik, temizlik ve ortak alan bakım giderleri gibi harcamalar ortak gider kapsamında değerlendirilmektedir. Ayrıca reklam, tanıtım ve pazarlama faaliyetleri gibi ortak faydaya yönelik giderlerin de belirli şartlarla kiracılardan talep edilmesi mümkündür.
Bununla birlikte AVM yönetimleri, yönetmelikte yer almayan veya sözleşmede açıkça düzenlenmeyen yeni gider kalemlerini keyfi şekilde “ortak gider” adı altında kiracılara yükleyemez. Bu nedenle ortak gider taleplerinin hem sözleşmeye hem de ilgili mevzuata uygun olması gerekmektedir.
Sonuç
Alışveriş merkezi kira sözleşmeleri, klasik işyeri kiralarından daha karmaşık bir yapıya sahiptir. Ciro kirası uygulamaları, ortak gider sistemleri, reklam katkı payları ve AVM yönetiminin işletme politikaları nedeniyle taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Her ne kadar AVM kiraları kendine özgü bazı özellikler taşısa da Türk hukukunda bu sözleşmeler ağırlıklı olarak “konut ve çatılı işyeri kirası” kapsamında değerlendirilmektedir. Bu nedenle kiracılar, Türk Borçlar Kanunu’ndaki emredici ve koruyucu hükümlerin sağladığı haklardan yararlanmaktadır.
Özellikle yüksek ortak gider talepleri, döviz bazlı kira sözleşmeleri, ciro kirası uyuşmazlıkları ve kira uyarlama davalarında hukuki destek alınması, tarafların hak kaybı yaşamaması açısından büyük önem taşımaktadır.
Konuya ilişkin ayrıntılı bilgi ve danışmanlık hizmeti almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
Yararlanılan Kaynaklar: Türe, T. (2022). Alışveriş Merkezleri Kira Sözleşmelerinin Kurulması ve Uygulanacak Hükümler. Çukurova Üniversitesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2, 1-20.
İlginizi Çekebilecek Yazılarımız:
