Kira sözleşmeleri, günlük hayatın en yaygın hukuki ilişkilerinden biridir. Ancak bu sözleşmelerin taraflarından birinin, özellikle de kiracının ölümü halinde sözleşmenin akıbetinin ne olacağı çoğu zaman tartışma konusu olur. İlk bakışta, kiracının ölümüyle birlikte sözleşmenin de sona ermesi gerektiği düşünülebilir. Fakat Türk Borçlar Kanunu bu konuda farklı düzenlemeler getirerek genel kuraldan ayrılmıştır. Bu yazıda, kiracının ölümünün kira sözleşmesine etkisi hem genel hükümler hem de konut ve çatılı işyeri kiraları açısından ele alınacaktır.
Kullanma borcu doğuran sözleşmelerdeki temel ilke hakkın sahibinin ölümüyle birlikte bu hakkın sona ermesidir. Fakat kanun koyucu, kira sözleşmelerinde bu genel kuraldan ayrılarak farklı bir kural olarak açıkça düzenlenmiştir. Kanunkoyucu, kiracının ölümünün sözleşmeye etkisi hem genel hükümleri kapsamında hem de konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler kapsamında ayrı ayrı ele almıştır.
TBK m. 333: Genel Hükümler Kapsamında Kiracının Ölümü
Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesi, kiracının ölümü halinde uygulanacak genel düzenlemeyi içerir. Bu hükme göre kiracının ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Aksine, kiracının sözleşmeden doğan hak ve borçları mirasçılarına geçer ve sözleşme onların katılımıyla devam eder.
Bu düzenleme, klasik sistemden önemli bir sapma anlamına gelir. Çünkü burada kira hakkı, terekeye dahil edilerek mirasçılara intikal etmektedir. Böylece kira sözleşmesi, kiracının şahsına sıkı sıkıya bağlı bir ilişki olmaktan çıkarılarak malvarlığına dahil bir değer gibi değerlendirilmektedir.
Bununla birlikte mirasçılar açısından bu durum zorunlu bir devamlılık anlamına gelmez. Kanun, mirasçılara sözleşmeyi sona erdirme imkânı da tanımıştır. Mirasçılar, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Ancak bu hak süresiz değildir; belirli dönemlerde kullanılmadığı takdirde ortadan kalkar. Dolayısıyla mirasçıların aktif bir irade ortaya koymaları gerekir.
MADDE 333- Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
ÜRÜN KİRASI
Bu tip kira sözleşmelerinde Her iki taraf da altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak suretiyle bu imkandan yararlanabilirler.
MADDE 371- Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında (TBK m. 356)
Konut ve çatılı işyeri kiraları söz konusu olduğunda, kanun koyucu tamamen farklı bir yaklaşım benimsemiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi, bu kira türlerinde kiracının ölümü halinde uygulanacak özel bir düzenleme içerir.
Bu düzenleme gereği kiracının ölümü halinde kira sözleşmesi sona ermemekte ve fakat kiracılık hakkı da terekede yer almamaktadır. Kira ilişkisi terekeden tamamen ayrılarak özel intikal kuralı uyarınca kanunda yer alan kişilere geçecektir.
Özel intikal mekanizması devreye girdiğinde, kira sözleşmesinden doğan hak artık klasik miras kurallarına tabi olmaktan çıkar ve doğrudan kanunda belirtilen kişilere yönelir. Bu durum, normal şartlarda mirasçı sıfatına sahip olmayan kişilerin dahi, mirasçılardan daha avantajlı bir konuma geçebilmesine yol açabilir. Başka bir ifadeyle, tereke dışında bırakılan bu hak, kanunun belirlediği kişiler bakımından özel ve ayrıcalıklı bir statü yaratır. Ancak bu ayrıcalığın doğması kendiliğinden gerçekleşmez; kiracıyla birlikte yaşayan kişilerin sözleşmeyi sürdürme iradesini ortaya koymaları ve kira ilişkisinin gereklerine uygun hareket etmeleri gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından öğretide ağırlıklı olarak benimsenen görüş, kiracının ölümü halinde onunla aynı konutu paylaşan kişilerin, gerekli şartları sağlamaları durumunda kira sözleşmesine kendiliğinden taraf olacakları yönündedir. Bu çerçevede, kira sözleşmesinin tarafı değişmekte ve kiraya veren ile birlikte yaşayan kişiler arasında hukuki ilişki devam etmektedir. Bu durum, uygulamada çoğunlukla kanundan kaynaklanan bir sözleşme devri olarak nitelendirilmektedir.
Bununla birlikte, birlikte yaşayan kişilerin bu ilişkiyi sürdürmeleri zorunlu değildir. Sözleşmeyi devam ettirmek istememeleri ya da kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklere aykırı davranmaları halinde, kira ilişkisi sona erebilecektir.
Getirilen bu düzenlemenin temelinde sosyal bir koruma amacı bulunmaktadır. Özellikle kiracıyla birlikte yaşayan fakat hukuken mirasçı sayılmayan kişilerin barınma düzeninin korunması hedeflenmiştir. Evlilik bağı olmaksızın birlikte yaşayan kişiler ya da aynı konutta yaşayan aile bireyleri bu kapsamda değerlendirilir. Mirasçılar zaten miras hukuku çerçevesinde belirli haklara sahip oldukları için, bu düzenleme esas olarak mirasçı olmayan kişilerin korunmasına yöneliktir. Böylece, kiracının ölümü sonrasında ortaya çıkabilecek mağduriyetlerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
MADDE 356- Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Özel İntikal Kavramı ve Önemi
TBK m. 356’da öngörülen sistem, klasik miras hukukundaki külli halefiyet ilkesinden ayrılır ve “özel intikal” olarak adlandırılan bir mekanizmaya dayanır. Bu sistemde belirli bir hak, tereke dışında bırakılarak kanunda belirtilen kişilere geçer.
Bu yaklaşımın sonucu oldukça önemlidir. Çünkü kira hakkı artık mirasçıların serbestçe tasarruf edebileceği bir değer olmaktan çıkar. Mirasçılar, bu hak üzerinde herhangi bir iddiada bulunamaz; hatta bazı durumlarda mirasçı olmayan kişiler kira ilişkisini devam ettirme hakkına sahip olabilir.
Bu durum ilk bakışta alışılmış miras hukuku mantığına aykırı gibi görünse de, sosyal ve ekonomik gerekçelere dayanmaktadır. Özellikle konut kiralarında birlikte yaşayan kişilerin korunması, bu düzenlemenin temel amaçlarından biridir.
Konut Kiralarında Birlikte Yaşayanların Korunması
Konut kiralarında getirilen düzenleme, kiracı ile birlikte yaşayan kişilerin barınma hakkını korumaya yöneliktir. Kiracının ölümü halinde birlikte yaşayan kişiler, sözleşmeye uygun davranmaları koşuluyla kira ilişkisini sürdürebilirler.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, bu kişilerin mutlaka mirasçı olmalarının gerekmediğidir. Yani kiracıyla birlikte yaşayan ancak onunla hukuki miras bağı bulunmayan kişiler de bu haktan yararlanabilir.
Bu durum, özellikle modern yaşamda sıkça karşılaşılan birlikte yaşama biçimleri açısından büyük önem taşır. Kanun koyucu, yalnızca miras hukukuna bağlı kalmayarak fiili yaşam ilişkilerini de koruma altına almıştır.
Çatılı İşyeri Kiralarında Ortakların Durumu
Çatılı işyeri kiralarında ise düzenleme daha çok ticari hayatın devamlılığını sağlamaya yöneliktir. Kiracının ölümü halinde işyerinde faaliyet gösteren ortaklar veya aynı meslek ve sanatı sürdüren kişiler kira sözleşmesini devam ettirebilir.
Bu yaklaşımın temelinde, işyerinin bulunduğu yerin ekonomik değeri yer alır. Bir işletmenin müşteri çevresi, bulunduğu mekânla doğrudan ilişkilidir. Bu nedenle kiracının ölümüyle birlikte işyerinin kaybedilmesi, ciddi ekonomik kayıplara yol açabilir.
Kanun koyucu bu durumu göz önünde bulundurarak, işyerinde faaliyet gösteren kişilere sözleşmeyi sürdürme imkânı tanımıştır. Böylece hem ticari faaliyetlerin devamlılığı sağlanmakta hem de ekonomik istikrar korunmaktadır.
Sağ kalan ortak, faaliyetini mevcut işyerinde tek başına sürdürebileceği gibi, isterse yanına yeni bir ortak alarak işi birlikte yürütmeyi de tercih edebilir. Bunun yanı sıra, mevcut yapıyı değiştirerek bir şirket çatısı altına girmesi ya da bir tüzel kişiliğe ortak olması da mümkündür.
Sonuç
Kiracının ölümü, kira sözleşmeleri bakımından tek tip bir sonuç doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu, farklı kira türleri için farklı düzenlemeler öngörerek esnek bir sistem kurmuştur.
Kiracının ölümünün kira sözleşmesine etkisini değerlendirirken, hangi kira türünün söz konusu olduğu ve hangi hükmün uygulanacağı dikkatle belirlenmelidir. Aksi halde hatalı yorumlar yapılması kaçınılmaz olacaktır.
Ayrıntılı bilgi ve danışmanlık hizmeti için bize buradan ulaşabilirsiniz.
İlginizi Çekebilecek Yazılarımız:
