Taşınmaz mülkiyetine bağlı olarak ortaya çıkan en önemli uyuşmazlıklardan biri de taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesidir. Uygulamada, bu unsurların kimin tarafından yapıldığı ve kime ait olduğu hususunda taraflar arasında ciddi anlaşmazlıklar doğabilmektedir. İşte bu noktada, muhdesatın aidiyetinin tespiti için açılan dava devreye girer. Bu dava, özellikle paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda, ortaklar arasında yaşanan hak iddialarına ilişkin sorunların çözümünde büyük önem taşır.
Muhdesat Kavramı ve Hukuki Niteliği
Muhdesat, bir arazi üzerinde bulunan bina, tesis vb. yapılar ile ağaç, bağ gibi dikili bitkileri ifade etmek için kullanılan bir kavramdır. Hem Kadastro Kanunu’nun (m. 48/I) hem de mülga Tapulama Kanunu’nun
(m. 40) ilgili madde gerekçesinde ise, muhdesatın genel bir tanımı yapılmaktadır. Buna göre de muhdesat geçici olmayan bina ve ağaç gibi şeylerdir. Kural olarak bütünleyici parça niteliğinde bulunan muhdesatın (TMK m.718) malikinin, o şeyin bulunduğu taşınmazın maliki olduğu kabul edilse de taşınmaz üzerinde taşınmaz malikine ait olmayan bir muhdesatın bulunması da mümkündür. İşte böyle durumlarda başvurulabilecek hukuki yöntem muhdesatın aidiyetinin tespiti davası olmaktadır.
Muhdesatın unsurları
- Yapı veya Bitki Şeklinde Olması: Muhdesat, taşınmaz üzerinde meydana getirilen yapı veya bitki şeklindeki unsurları kapsar. Yapı; bina, duvar, havuz gibi kalıcı nitelikte ve arazinin üzerinde ya da altında inşa edilen fiziksel varlıklardır. Bitki ise araziye dikilmiş, ekonomik değeri olan ağaç veya tarım ürünlerini ifade eder.
- Kalıcı Surette Yapılmış Olması: Bir şeyin muhdesat sayılabilmesi için kalıcı nitelikte yapılmış olması gerekir. Geçici olarak kurulan ya da sökülüp taşınabilir nitelikteki yapılar muhdesat sayılmaz. Kalıcılık, yapının amacına, kullanım süresine ve inşa şekline göre değerlendirilir.
- Haksız (Hukuka Aykırı) Olması: Muhdesat, taşınmaz malikinin izni olmadan ya da hukuki bir hakka dayanmaksızın yapılmışsa, haksız muhdesat sayılır. Bu durumda yapan kişi mülkiyet hakkı kazanamaz; ancak belirli şartlarda gider talep edebilir. Haksız muhdesat, mülkiyet hakkını değil, sınırlı bir talep hakkını doğurur.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti davası
Taşınmaz üzerinde, malik dışında bir kişiye ait olduğu iddia edilen muhdesatın bulunması hâlinde, muhdesatın maliki olduğunu ileri süren kişi, bu hakkın hukuken tespitine yönelik olarak muhdesatın tespiti davasını açmalıdır. Hukukî niteliği itibarıyla bir tespit davası olan (HMK. m. 106) bu davayla birlikte muhdesatın aidiyetinin kime ait olduğu mahkeme kararıyla tespit edilerek yaşanması muhtemel mülkiyet ihtilafları ve zararların önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.
Bu dava yalnızca tespit istemli açılabileceği gibi terditli olarak da açılabilmektedir. Örneğin aynı davada davacı muris muvazaası sebepli tapu iptal ve tescil, kabul edilmediği takdirde muhdesatın tespiti istemli bir dava açabilir. Açılan bu davada muhdesatın tespiti için esas talebin esastan reddi gerekmektedir. (HMK. m. 111/II)
Hangi hallerde açılabilir?
Bu davanın açılabilmesi için davacının güncel yararı bulunmalıdır. “…Tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (HMK m. 106/2) ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir. Öğretide ve Yargıtayın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması, Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi hükmünün uygulanma imkânının bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir...” (Hukuk Genel Kurulu 2017/1854 E. – 2019/1096K. Sayılı İlamı)
Davacının dava açmakta hukukî yararının bulunması HMK. m. 114/I, h hükmünde bir dava şartı olarak sayıldığından mahkeme, hukukî yararın var olup olmadığını davanın her aşamasında kendiliğinden araştırabileceği gibi taraflar da söz konusu dava şartının bulunmadığı her zaman ileri sürebilirler. Şayet mahkeme dava şartının noksan olduğunu tespit ederse davanın usulden reddine karar verir (HMK. m. 115/I-II).
Uygulamaya göre bu hukuki yarar, bazı istisnai durumlarda kabul edilmektedir.
Bunlardan ilki, ortaklığın giderilmesi davasının açılmış veya açılmak üzere olmasıdır. Dava henüz derdestken ya da muhdesatın tespiti davası sırasında açılmışsa hukuki yarar mevcuttur. Hatta ortaklığın giderilmesi kararı verilmiş ancak satış henüz gerçekleşmemişse de bu dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi davası sonuçlanıp karar kesinleşmişse artık muhdesatın tespiti davası açılamaz.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz aynen paylaştırılamıyorsa nakden paylaşım yapılır ve bu durumda satış yoluna gidilir. Taşınmaz üzerindeki muhdesat, satışa engel teşkil etmemekle birlikte, değer tespiti sırasında muhdesatın da dikkate alınabilmesi için, öncelikle muhdesatın kim tarafından yapıldığının taraflar arasında ihtilaflı olmaması gerekir. Aksi durumda, hak iddia eden kişiye muhdesatın tespiti davası açması için süre verilir. Dava açılırsa, bu durum mahkemece bekletici mesele olarak kabul edilir.
İkinci olarak, kentsel dönüşüm uygulamalarının varlığı da hukuki yarar sağlayan durumlardandır. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi, kentsel dönüşüm sürecindeki hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşır.
Üçüncü olarak, kamulaştırma işlemleri de muhdesatın tespiti için hukuki yararın kabul edildiği durumlardandır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılan işlemlerde, özellikle tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda yer alan muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi önemlidir. Kanunun 19. maddesi uyarınca, başkasına ait muhdesatın bedeli, zilyedine ödeneceğinden, bu hakkın belirlenebilmesi adına tespit davasına ihtiyaç duyulabilir.
Dava Kime Karşı Açılır?
Bu dava muhdesatın davacıya ait olduğunu açıkça beyan eden ortaklar yahut tapu malikleri dışında kalan tüm tapu kayıt maliklerine karşı açılabilecektir. Davacının iddialarını ikrar eden tapu maliklerine karşı bu dava açılamaz. Nitekim, Yargıtay’ın görüşü de, “…muhtesatın aidiyetinin tespiti davalarında, ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhtesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kayıtsız ve koşulsuz kabul edenler dışında kalan ve muhtesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerinin davada taraf olmaları zorunludur…” (Yargıtay 7.HD. T.12.10.2010, E.2010/3811 K.2010/5719 Sayılı İlamı) şeklindedir.
ispat yükü kimin üzerindedir?
Muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin davalarda, ispat yükü genel ilkelere uygun olarak davacıya aittir. Davacı, taşınmaz üzerinde mevcut yapının ya da bitkinin kalıcı nitelikte olduğunu ve bizzat kendisi tarafından meydana getirildiğini tanık beyanları da dahil olmak üzere her türlü yasal delilden yararlanarak ispat edebilir.
Öte yandan, davalı taraf, söz konusu yapının muhdesat niteliği taşımadığını ya da taşınır eşya olarak değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürerek savunmada bulunabilir. Bu tür itirazlar, davanın reddine sebebiyet verebileceğinden, davalının ileri süreceği savunmalar yargılamada belirleyici rol oynayabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Doktrinde bazı görüşler de muhdesatın tespitine ilişkin davanın taşınmazın aynından kaynaklanan bir dava olarak değerlendirilemeyeceğini, bu sebeple yetkili mahkemenin genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi olacağına yöneliktir.
dava sonunda mülkiyet davacıya ait olur mu?
Bu davanın kabulü halinde hükümle elde edilecek olan muhdesatın davacı tarafından yapıldığının tespit edilmesi olacaktır. Mahkemece muhdesatın davalıya ait olduğuna karar verilemez. Hüküm yalnızca tespit içerikli olup ayni hak sahipliğini etkilemez. Bu dava sonucunda alınacak hüküm ilamlı icraya konu edilemez. Ancak kesin hüküm niteliğinde bulunan bu hüküm sonucunda , artık dava konusu muhdesat yeniden dava yoluyla incelenemez.
Bu konu diğer dava çeşitlerine göre daha teknik bir konu olduğundan alanında uzman bir avukattan yardım alınması daha sağlıklı sonuçlar doğuracaktır.
Ayrıntılı bilgi ve danışmanlık hizmeti almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
İlginizi çekebilecek yazılarımız
Yararlanılan Kaynaklar: AKÇAAL, Mehmet, Yargıtay’ın Güncel İçtihatları Işığında Muhdesat, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi
