Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması, Türk kira hukukunun temel prensiplerinden biridir. Özellikle kiraya verenin “ihtiyaç”, “esaslı tadilat” veya “yeniden inşa” gerekçeleriyle kiracıyı tahliye ettirmesi sonrasında taşınmazı kısa süre içinde başka bir kişiye kiraya vermesi, uygulamada sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. İşte bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde düzenlenen “yeniden kiralama yasağı” devreye girer.
Yeniden kiralama yasağı, kiraya verenin gerçekte samimi olmayan nedenlerle kiracıyı tahliye etmesini önlemeyi amaçlayan önemli bir hukuki koruma mekanizmasıdır. Kanun koyucu, kiracının mağdur edilmesini engellemek amacıyla yalnızca bir yasak getirmemiş, aynı zamanda bu yasağın ihlal edilmesi halinde eski kiracı lehine tazminat hakkı da tanımıştır.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu m. 355 uyarınca; kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle veya taşınmazın esaslı onarım ve yeniden inşası gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettirdikten sonra belirli bir süre boyunca taşınmazı başka bir kişiye kiralayamaz.
Kanunda öngörülen bu süre kural olarak üç yıldır. Eğer kiraya veren bu süre içerisinde taşınmazı eski kiracı dışında bir kişiye kiralarsa, eski kiracı tazminat talep edebilir.
Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu düzenlemenin temel amacı, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasını engellemektir. Zira uygulamada bazı kiraya verenler, mevcut kiracıyı daha düşük kira bedeli ödediği için tahliye ettirmek amacıyla “ihtiyaç” veya “tadilat” gerekçelerine başvurabilmektedir. Kanun koyucu da bu tür kötü niyetli davranışların önüne geçmek istemiştir.
Hangi Durumlarda Yeniden Kiralama Yasağı Uygulanır?
Yeniden kiralama yasağı her tahliye durumunda uygulanmaz. Kanunda sınırlı şekilde belirtilen bazı tahliye sebepleri bakımından gündeme gelir.
Bunlar temel olarak şunlardır:
- Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye,
- Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi,
- Taşınmazın esaslı onarım veya yeniden inşa sebebiyle tahliyesi.
Örneğin kiraya veren, “kendim oturacağım” diyerek kiracıyı tahliye ettirmiş ancak birkaç ay sonra taşınmazı daha yüksek bedelle üçüncü bir kişiye kiralamışsa yeniden kiralama yasağı ihlal edilmiş olur.
Aynı şekilde “büyük tadilat yapılacak” denilerek boşaltılan taşınmazın gerçekte ciddi bir tadilat yapılmadan yeniden kiraya verilmesi de yasağa aykırılık teşkil eder.
Yeni Malik Açısından Yeniden Kiralama Yasağı
Uygulamada önemli tartışmalardan biri de taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin bu yasağa tabi olup olmadığıdır.
Doktrinde ve yargı kararlarında ağırlıklı görüşe göre; yeni malik de ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirmişse yeniden kiralama yasağına uymak zorundadır. Çünkü aksi halde yeni maliklerin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasının önü açılmış olur.
Dolayısıyla taşınmazı satın alan kişi, “kendim kullanacağım” diyerek tahliye sağladıktan sonra kısa süre içerisinde evi veya işyerini başkasına kiraya verirse eski kiracı tazminat talebinde bulunabilir.
Tahliye Davası Açılması Şart mı?
Uygulamada yalnızca mahkeme kararıyla tahliye edilmiş olma şartı aranmaz.
Kiracı, kiraya verenin ihtarı veya baskısı üzerine taşınmazı boşaltmışsa da yeniden kiralama yasağı gündeme gelebilir. Burada önemli olan husus, taşınmazın kiraya verenin ihtiyaç veya tadilat iddiası sebebiyle boşaltılmış olmasıdır.
Buna karşılık kiracı tamamen kendi iradesiyle taşınmazı tahliye etmişse yeniden kiralama yasağından söz edilemez.
Yeniden Kiralama Yasağında Süre Ne Zaman Başlar?
Üç yıllık yasağın başlangıcı, tahliye sebebine göre değişiklik gösterebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede süre genellikle kiracının taşınmazı fiilen boşalttığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
Esaslı tadilat veya yeniden inşa durumlarında ise taşınmazın yeniden kiraya verilmeye hazır hale geldiği tarih önem kazanabilir. Özellikle eski kiracının öncelikli kiralama hakkı bakımından bu tarih belirleyici olur.
Haklı Sebep Varsa Yasağa Aykırılık Oluşur mu?
Kanun, bazı durumlarda kiraya verene istisna tanımaktadır. Eğer yeniden kiralama yasağına rağmen taşınmazın başka bir kişiye kiralanması haklı bir sebebe dayanıyorsa tazminat sorumluluğu doğmayabilir.
Örneğin:
- Kiraya verenin sağlık sorunları nedeniyle taşınmazı kullanamaması,
- Tayinin çıkması,
- Beklenmeyen ekonomik veya ailevi sebepler,
- Eski kiracının artık taşınmazı kullanma imkanının bulunmaması,
gibi durumlar haklı sebep olarak değerlendirilebilir.
Ancak haklı sebebin somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekir.
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Halinde Tazminat
TBK m. 355/III uyarınca kiraya veren yasağa aykırı davranırsa eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kanunun bir “asgari tazminat” öngörmüş olmasıdır. Yani mahkeme somut olayın özelliklerine göre daha yüksek bir tazminata da hükmedebilir.
Örneğin kiraya veren taşınmazı çok daha yüksek bedelle yeniden kiraya vermiş ve önemli bir ekonomik kazanç elde etmişse hâkim daha yüksek miktarda tazminata karar verebilir.
Tazminat Hesabında Hangi Kira Bedeli Esas Alınır?
Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri de hangi kira bedelinin esas alınacağıdır.
Öğretide ağırlıklı görüşe göre hesaplamada brüt kira bedeli dikkate alınmalıdır. Çünkü stopaj veya aidat gibi kalemler de kira ilişkisinin ekonomik bütünlüğünün parçasıdır.
Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda ise ödeme tarihindeki Türk lirası karşılığı dikkate alınabilir.
Kira sözleşmesi henüz bir yılı doldurmamışsa mevcut kira bedeli üzerinden yıllık hesaplama yapılır.
Bu Tazminatın Hukuki Niteliği Nedir?
Yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle ödenen tazminatın hukuki niteliği doktrinde yoğun şekilde tartışılmaktadır.
Bir görüşe göre bu tazminat klasik anlamda zarar giderme amacı taşıyan bir tazminattır. Başka bir görüş ise bunun “medeni ceza” niteliğinde olduğunu savunmaktadır.
Kanaatimizce ve öğretide baskın hale gelen görüş doğrultusunda bu tazminatın temel işlevi yalnızca zararı karşılamak değil, kiraya vereni kötü niyetli davranışlardan caydırmaktır.
Gerçekten de kanun koyucu, ihtiyaç veya tadilat iddialarının kötüye kullanılmasını önlemek istemiştir. Bu nedenle tazminatın “önleyici” ve “caydırıcı” bir işlev taşıdığı kabul edilmektedir.
Bu yaklaşımın sonucu olarak:
- Kiracı ayrıca gerçek zararını da talep edebilir,
- Kiracının başka bir yer bulmuş olması tazminatı ortadan kaldırmaz,
- Hâkim gerekli görürse bir yıllık kira bedelinden daha fazla tazminata hükmedebilir.
İspat Yükü Kimdedir?
Eski kiracı;
- Kira ilişkisini,
- Tahliye edildiğini,
- Son kira yılında ödediği kira miktarını,
ispat etmekle yükümlüdür.
Buna karşılık kiraya verenin de taşınmazı gerçekten ihtiyaç doğrultusunda kullandığını veya haklı sebebin bulunduğunu ortaya koyması gerekir.
Uygulamada özellikle taşınmazın kısa süre içinde emlak ilanlarına verilmesi veya yeni kiracıya kiralanması önemli delil oluşturmaktadır.
Sonuç
Yeniden kiralama yasağı, kiracının keyfi ve kötü niyetli tahliyelere karşı korunmasını amaçlayan önemli bir hukuki güvencedir. Kiraya verenin ihtiyaç veya tadilat gerekçelerini samimi şekilde kullanması gerekir. Aksi halde eski kiracı lehine ciddi tazminat sorumluluğu doğabilir.
Özellikle son yıllarda kira uyuşmazlıklarının artmasıyla birlikte, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının ardından yeniden kiralama yasağına ilişkin davalar da oldukça yaygın hale gelmiştir. Bu nedenle hem kiraya verenlerin hem de kiracıların süreçleri dikkatli yönetmesi ve hak kaybı yaşamamak adına hukuki destek alması büyük önem taşımaktadır.
Ayrıntılı bilgi ve danışmanlık hizmeti almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
Yararlanılan Kaynaklar: Gül, İ. (2021). YENİDEN KİRALAMA YASAĞINA AYKIRILIK NEDENİYLE TAZMİNAT VE HUKUKİ NİTELİĞİ. Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 18(2), 931-951.
İlginizi Çekebilecek Yazılarımız:
